Hypoteční trh 2025

Jak se bude vyvíjet hypoteční trh v roce 2025 ?

1. Úrokové sazby a politika ČNB

Úrokové sazby budou i v roce 2025 klíčovým faktorem. Česká národní banka na posledním zasedání koncem roku 2024 ponechala úrokovou sazbu 2T repo na 4 %, čímž přerušila dlouhé období postupného uvolňování měnové politiky. ČNB pravděpodobně bude v roce 2025 pokračovat v politice snižování úrokových sazeb. Nicméně dynamika snižování bude postupnější, s ohledem na stále doutnající inflaci v sektoru služeb. Vzhledem k tomu, že inflace v posledních dvou letech byla extrémně vysoká, dle guvernéra Aleše Michla bude centrální banka nadále držet úrokové sazby na vyšších úrovních. Doba velmi levných hypoték v rozpětí 2-3 % se tak zcela jistě v následujícím roce nevrátí. Na finančních trzích v posledním kvartále roku 2024 navíc rostla cena peněz, 3 a 5 letý úrokový swap zdražil o 0,6 bodů. Hypoteční úvěry tak budou pravděpodobně zlevňovat velmi pozvolna vlivem konkurenčního tlaku. 

2. Akční nabídky bank

3. Refinancování hypotéky 2025

Dlouhodobou strategií bank je snaha získat prověřené klienty refinancováním z jiné banky, o což usilují nižšími úrokovými sazbami než poskytují novým klientům. Díky možnosti ověření historie klienta jsou banky schopné snížit rizikovou marži, a tím nabídnout výhodnější podmínky. V současné době je možné refinancovat již od 4,19% p.a., což je příjemná zpráva pro všechny, kdo si zvali úvěr v posledních třech letech. S ohledem na maximální výši sankce 1% za předčasné splacení, již není nutné vždy čekat na výročí fixace úrokové sazby. Navíc u starších úvěrových smluv sjednaných před 1.9.2024 výše sankce není ujednána.  

4. Průměrná výše hypotéky 

V uplynulém roce poskočila průměrná hypotéka o 440 tis. Kč, přičemž průměr narostl na současných 3,85 mil. Kč. S ohledem na dosavadní vývoj a na zrychlující se růst cen nemovitostí v průběhu roku 2024, můžeme očekávat, že průměrná hypotéka v roce 2025 překročí hranici 4 mil. Kč. Ačkoliv oficiální statistiky růstu cen nemovitostí v ČR roce 2024 nejsou ještě k dispozici, předběžné zdroje uvádějí celorepublikový nárůst v průměru o 3,1 a 3,7%

5. Hypoteční kalkulačka 2025

6. Metodické změny bank

S rostoucí inflací dochází obvykle k navýšení nezbytně nutných nákladů na provoz domácnosti žadatele, tedy k růstu životního minima. Tyto náklady banky odečítají od čistého příjmu žadatele. Na trhu se jedná o roční nárůst nákladů o 450 – 966 Kč.

Přičemž u ČSOB (Hypoteční banky) dochází také k navýšení minimálního limitu poskytované hypotéky z 300 tis na 500 tis. Kč. Většina bank však začíná standardně od 300 tis. Kč a je stále možné získat hypotéku i od 200 tis. Kč.

S pokračující digitalizací bude docházet k zjednodušení vyřízení a čerpání hypotečního úvěru. Očekávanou novinkou je například elektronické podepisování smluvní dokumentace hypotečních úvěrů u předních bank, a dále automatické vyřízení vinkulace pojistné smlouvy.

ČNB vyžaduje plnění závazného ukazatele LTV, který stanovuje maximální výši hypotéky na 90 % hodnoty nemovitosti pro žadatele do 36 let a na 80 % pro starší klienty. V roce 2025 bankéři neočekávájí změny tohoto hlavního parametru. ČNB současně doporučuje bankám posuzovat také horní hranice ukazatele DSTI (Debt Service to Income – poměr měsíční splátky k příjmům).
Doporučenou hodnotou pro rok 2025 zůstává DSTI do 40%, avšak poskytovatelé hypoték běžně tolerují hodnoty do 60%.

S ohledem na účinnost poslední novely zákona o spotřebitelském úvěru od 1.9.2024 není reálné v průběhu roku 2025 přijmout větší legislativní změny.