Vrácení daně z nabytí nemovitosti

Snaha vlády o oživení zmrazeného realitního trhu vyústila k přijetí vládního návrhu na zrušení 4% daně z nabytí nemovitých věcí. Daň již nezaplatí ti, kdo nabyli nemovitosti nejpozději v prosinci 2019 a jejichž daň byla splatná od 31. března 2020 (termín byl v rámci balíčku opatření finanční správy „Covid19“ posunut do 31.8.2020).

Vrácení zaplacené daně z nabytí nemovitosti

Vzhledem k retroaktivitě účinnosti zákona je možné také požádat o vrácení již zaplacené daně. Rozhodným datem pro posouzení nároku na vrácení již zaplacené daně, bude bráno datum vkladu vlastnického práva na katastrální úřad, vlastnické právo muselo být zapsáno od 1. prosince 2019 a později v r. 2020.

Odpočty zaplacených úroků z daní

Dobrou zprávou je zanechání odpočtu zaplacených úroků od daňového základu u daně z příjmu fyzických osob. Původní přísnější návrh na úplné zrušení odpočtu úroků vyústil ve snížení daňového limitu ze současných 300 tis. na 150 tis. Kč pro rok 2021. Výhoda odečtu úroků zůstává i po refinancování hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření.

Senát vrátil vládní návrh zpět Parlamentu

Senát dne 12. 8. 2020 vrátil vládní návrh zákona na zrušení daně z nemovitosti k opravě zpět Poslanecké sněmovně. Cílem Senátu je pouze oprava nekvalitní části textu, nikoliv snaha přijetí vládního návrh zablokovat. Více viz článek „Zrušení daně z nabytí nemovitostí se odkládá„.

Promo akce: Pro zájemce o hypoteční úvěr poskytujeme následující vouchery:

• ocenění nemovitosti zdarma v hodnotě 4.500 Kč  – stáhnout voucher

Odpočet úroků hypoték pro rok 2020

Se zrušením daně z nabytí nemovitosti dochází současně také k úpravě odpočtu úroků u hypoték a stavebního spoření u daně z příjmů fyzických osob.

Daňové odpočty úroků z hypoték zachovány

Odpočty zaplacených úroků z daní pro rok 2020 se snižuji z původních 300.000 Kč za rok na polovinu, tedy nově na 150.000 Kč. Do tohoto limitu se vejdou všechny hypotéky až do výše 4 či 5 milionů korun, (dle úroku a doby splatnosti).

V původním návrhu novely bylo úplně zrušení možnosti odečíst si zaplacené úroky z daní, tento návrh byl naštěstí vyhodnocen jako příliž tvrdý, většina domácností tak bude mít i nadále možnost si daň z příjmů snížit. Průměrná výše hypotéky se pohybuje okolo 2.700.000 Kč.

Od daně z nabytí nemovitosti budou osvobozeni všichni lidé, kteří si nemovitost koupili po 1.12. 2019. Novela má platit retrospektivně. Nový majitelé, kteří si již nemovitost koupili, tak nemusí ani podávat daňové přiznání. Lidé, kteří daň již stihli státu zaplatit si mohou požádat o její vrácení, psali jsme blíže zde.

Je zachování odpočtů úroků již jisté?

Novela v současném znění, tedy o zrušení daně 4% a o snížením daňový odpočtů úroků u hypoték, musí ještě projít Senátem České republiky a musí ji také podepsat prezident republiky Miloš Zeman.

Jaké úroky si můžeme odečíst?

Odečíst z daní je možné úroky z hypoték a stavebního spoření určené na následující bytové potřeby:

• – výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytové jednotky,
• – koupě pozemku,
• – splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo užívání bytu či RD,
• – vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců,
• – platba za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná k převodu nájmu,
  – refinancování úvěru na bytové potřeby.

Promo akce – ocenění nemovitosti zdarma v hodnotě 3.500 Kč  – voucher

Zmírnění hypoték pro mladé do 36 let

Novela zákona o ČNB, kterou navrhla tento týden vláda, reaguje na pokles hypotečního trhu, ke kterém došlo po zavedení omezení pro poskytování hypoték. Zejména mladí lidé bez pomoci rodičů jsou bez šance na dosažení vlastního bydlení. Faktorů je samozřejmě více, nicméně „revoluční“ zpřísnění hypoték v roce 2018 tomuto stavu napomáhá. Novela tak umožňuje ČNB zmírnění hypoték pro mladé do 36 let dle následujících pravidel.

Limity pro poskytování hypoték (mladí do 36 let):

parametr        dnes                 podle novely
LTV                max.90%          100%
DSTI              45%                  50%
DTI                 9x                     10x

Příklad:
Hypotéky pro mladé do 36 let (úvěr 2 mil Kč)

parametr                                     dnes                novela
vlastní zdroje                min. 222 tis Kč                   0 Kč
min. příjem (podle DTI)       18.520 Kč           16.670 Kč

Navrhovaná změna v zákoně umožní ČNB nařídit bankám dodržování limitů LTV, DSTI a DTI, prozatím se jedná ze strany ČNB jen o doporučení. Nově by ČNB také měla umožnit komerčním bankám udělit výjimku 5% klientům, kteří nedodržují jeden a nebo více parametrů.

Novelu zákona o ČNB zatím předložila vláda Poslanecké sněmovně ke schválení. Průběh schválení novely ve sněmovně sledujeme a o dalším vývoji Vás budeme informovat.

Poznámky:
LTV: Loan to Value (poměr výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti)
DSTI: Debt Service to Income (poměr splátky úvěru k čistému měsíčnímu příjmu)
DTI: Debt to Income (poměr výše úvěru vůči čistému ročnímu příjmu)

Stav zákona v parlamentu: Garanční rozpočtový výbor – projednáno 7. 2. 2020

Chci hypotéku pro mladé

Revoluce ve hypotékách

Financování bydlení počátkem 1. prosince 2016 doznalo výrazných změn. Práva klientů byla výrazně posílena, protože hypotéky začali podléhat novým regulacím daným zákonem 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Hlavní povinností pro banky se nyní stává požadavek na přísnější ověření bonity žadatele o úvěr. Klienti naopak získali celou řadu výhod, které posiluje jejich postavení vůči bankám.

Nejdůležitější výhody pro klienty:
• Lhůta na „rozmyšlenou“ 14 dní, klienti mají nyní zákonem pevně stanovenou lhůtu 14 dní „na rozmyšlenou“ před podpisem úvěrové smlouvy, kdy banka během této lhůty nesmí změnit podmínky úvěru,
• Mimořádné splátky zdarma, nově mohou klienti dávat každý rok předčasné mimořádné splátky až 25% zdarma bez jakýchkoliv poplatků,
• Sankce za předčasné splacení hypotéky v případě výjimečných životních situací jako jsou: prodej nemovitosti, úmrtí dlužníka, či rozvod se sankce za předčasné splacení snižuje jen na účelně vynaložené náklady banky odpovídající nákladům banky na předčasné splacení (1% z nesplacené jistiny max. však 50.000 Kč),
• Strukturované nabídky, banky musí poskytovat informace o celkové nákladovosti úvěru v pevně dané struktuře, tak aby bylo možné jednotlivé nabídky konkurenčních bank mezi sebou lépe porovnat,
• Odvolání proti pochybení banky, nově se zavádí možnost klienta odvolat proti neplatnosti smlouvy, pochybila-li banka ve scoringu a poskytla úvěr prokazatelně dlužníku neschopnému splácení, tato lhůta činní 3 roky.

Nevýhody pro klienty
Díky novému zákonu značně narůstá administrativní zátěž při sjednávání hypotečního úvěru. Hypoteční banky jsou nově ze zákona povinny provést důslednější scoring finanční situace žadatele. Banky se musí zaměřit jak na výši a strukturu příjmů tak i na výši výdajů. Informací o tom, jak splácí dosavadní dluhy, atd. Z toho vyplývá přísnější a zdlouhavější posuzování žádosti o úvěr a detailnější zkoumání výdajů např. z trvalých plateb na výpisech z účtu.

Závěrem je zapotřebí říci, že zákon ctí zásadu retroaktivity, a nebude se tedy aplikovat na právní poměry vzniklé před jeho účinností. Výhody pro klienty platí tedy jen pro hypoteční úvěry sjednané po 1.12.2016