Realitní zákon 2020

Nový zákon o realitních makléřích, který by měl platit od 1.1.2020 se snaží o kultivaci českého realitního trhu. Přinášíme Vám přehled navrhovaných změn a dále pak aktuální stav novely zákona v legislativním procesu.

1. Povinné profesní pojištění realitních makléřů s limitem pojistného plnění min. 1,75 milionu korun na jednu pojistnou událost a 3,5 milionu korun pro případ způsobení více škod v jednom roce.
2. Vázaná živnost jako podmínka provozování makléřské činnosti. Již nebude stačit založit si OSVČ s volnou živností, kterou může mít ihned každý s čistým trestním rejstříkem a po složení poplatku 1.000 Kč. Podmínkou vázané živnosti je nově odborné vzdělání, které bude ověřeno profesní zkouškou. Makléři se středoškolským vzděláním musí mít 5 let praxi a makléřům s vysokoškolským vzděláním stačí 3 roky praxe, aby se vyhnuli profesní zkoušce.
3. Písemná smlouva o zprostředkování, mezi makléřem a prodávajícím nemovitosti bude muset být sjednána písemná smlouva, aby se omezily nekalé praktiky jako např.  neoprávněné inzerování zakázek, či přebírání si zakázek mezi jednotlivými realitními subjekty.
4. Informační povinnost – realitní zprostředkovatel je povinen informovat zájemce o koupi/pronájem nemovitosti o konkrétních závadách a omezeních, dále je pak povinen jednoznačně informovat o výši své provize. Nedodrží-li makléř tuto povinnost do 14 dní může zájemce od smlouvy odstoupit.
5. Pokuty za přestupky – podle výše závažnosti pochybení se zavádí pokuty, pro méně vážné  přestupky do 100.000 Kč, v případě nesjednání profesního pojištění do 1.000.000 Kč

Přijetí tohoto zákona zcela jistě povede k omezení počtu drobných realitních subjektů, profesní pojištění, které stojí ročně přibližně 10.000 Kč, zavádí nové bariéry vstupu na trh.

Stav zákona v parlamentu: 2. čtení – obecná rozprava, zařazeno na pozvánce na jednání od 27. 6. 2019

Schválení zákona sledujeme a o změnách Vás budeme průběžně informovat.

Tip: vyřizujete hypotéku? Získejte první splátku zdarma

Jak ušetřit na hypotéce?

Hypoteční úvěr představuje zpravidla velkou finanční zátěž pro většinu rodin na dlouhou dobu, v průměru splátka hypotéky činní 25 až 30% rodinných příjmů se závazkem na více než 20 let. Lidé jsou již dnes zvyklí jednat s bankou co nejnižší úrokové sazbě, nicméně je třeba si uvědomit, že úrok samotný neznamená vše.

Podívejme se na několik praktických typů jak zaplatit bance co nejmenší částku.

• Poplatky spojené s hypotékou, s vyřízením hypotéky je spojena celá řada poplatků, zejména za ocenění nemovitosti (3.500 – 5.500 Kč), expresní čerpání (1.500 – 2.000 Kč), čerpání jednotlivých tranší (500 – 800 Kč), výpisy z katastru nemovitosti (200 Kč).  Zájemce o úvěr si často neuvědomuje, že s bankou je možné se dohodnout na odpuštění výše uvedených poplatků.  Požádejte svého hypotečního poradce, ať Vám vyjedná u banky slevu.
• Poplatky spojené s osobním účtem, i když vedení osobního účtu je již dnes u většiny bank zdarma, můžeme se setkat např. s poplatky za jednotlivé transakce nebo různými balíčky služeb.
• Doplňkové služby jako životní pojištění, pojištění schopnosti splácet či kreditní karty. Zpravidla tyto služby mají vliv na nižší úrokovou sazbu, kterou „opticky snižují“, nicméně celkové měsíční náklady na splátku hypotéky včetně těchto doplňkových služeb jsou vyšší.
• Způsob výpočtu anuitní splátky, existuje více způsobů výpočtu anuitní splátky, a i když je úroková sazba stejná, nevychází měsíční splátka u všech bank stejně. Záleží na použité metodě, nejrozšířenější „německá metoda“ výpočtu anuitní splátky počítá s 360 dny v roce a 30 dny v měsíci.
• Doba splatnosti, platí, že čím kratší doba splatnosti, tím více ušetříme na celkových úrocích. Je však vždy zapotřebí počítat s budoucím růstem úrokové sazby po fixaci a s případným výpadkem příjmů.
• Předčasné splátky, u nových hypoték sjednaných po 1.12.2016 mají všichni dlužníci ze zákona možnost uhradit předčasnou splátku do výše 25% ze zůstatku každý rok.
• refinancování,
• variabilita splátek, sjednáním služby variabilita splátek získáte možnost v případě volných prostředků splácet více
• správná volba fixace, optimálně zvolená délka fixace vzhledem k aktuální ekonomické situaci je důležitá pro budoucí vývoj měsíční splátky. Obecně platí, že třeba zvažovat budoucí vývoj finančního trhu a potenciál pro další změny sazeb ČNB.

Potřebujete-li poradit jak ušetřit na Vaší hypotéce, neváhejte nás kontaktovat prostřednictvím formuláře.

Jak postupovat při nesplácení hypotéky?

Hypoteční úvěry jsou již ze své podstaty zajištěny nemovitostí, kterou může banka v případě nesplácení prodat. Problém se splácením hypotéky může potkat téměř každého. Jak postupovat, abychom se vyvarovali větším problémům a nepřišli o střechu nad hlavou?

Základní pravidlo při sestavování osobního finančního plánu nám říká, abychom si vytvořili minimální rezervu 6 měsíčních platů pro případ ztráty příjmu. Šest měsíců je současně lhůta, po které většina bank přistoupí k exekuci nemovitosti, pokud dlužník přestane splácet hypotéku a nereaguje na upomínky a s bankou nekomunikuje.

Čisté úvěrové registry

Základním pravidlem jak se vyvarovat vážnějším problémům je hlídat si úvěrovou historii. Každá bankovní půjčka a průběh jejího splácení se evidují v úvěrových registrech, jejichž záznamy si banky mezi sebou sdílejí. V případě zpoždění příjmu je možné si sjednat např. kontokorent k běžnému účtu. Nebo případně provést refinancování hypotéky či konsolidaci jiných spotřebitelských úvěrů, k čemuž jsou čisté úvěrové registry základní podmínkou.

Komunikujte se svou bankou

Včasnou komunikací s bankou můžete předejít hlubším problémům, ani banka nemá zájem na exekuci Vaší nemovitosti, neboť své nesplácené pohledávky většinou odprodávají inkasním agenturám. Pro banku je default klienta nejen finanční riziko, ale také ztráta dobrého renomé. Obrátíte-li se na hypoteční centrum banky s předstihem, můžete najít výhodnější řešení celé situace.

1. pojištění schopnosti splácet (je-li sjednáno) – dostanete-li se do problémů se splácením v důsledku ztráty zaměstnání, využijte pojištění neschopnosti splácet. Jedná se spíše o preventivní krok, na který je třeba myslet již v předem. Je důležité znát fakt, že na plnění má pojištěný nárok pouze, pokud se ocitne na úřadu práce v důsledku ukončení zaměstnání ze strany zaměstnavatele, nikoliv dohodou.
2. požádejte o odklad splátek – službu, kterou banky umožňují je dočasné pozastavení anuitních splátek, většinou na dobu do 3 měsíců. Po tuto dobu si banky zpravidla inkasují jen předepsané úroky (přibližně 1/3 splátky)
3. snižte si výši splátky – umožňuje-li Vaše banka službu variabilita splátek snižte si měsíční splátku hypotéky. V době kdy to situace umožní a příjem bude vyšší, se Vám zase splátka navýší. Ne každá banka bohužel tuto službu umožňuje, je lepší si variabilitu splátek zajistit již při výběru banky.
4. prodlužte si délku splatnosti – delší splatností si zajistíte nižší měsíční splátky. Je zapotřebí brát v úvahu, že maximální doba splatnosti úvěru může být max. do 70 let věku (záleží také na profesi). Za dodatek k úvěrové smlouvě mimo fixaci hypotéky si banky účtují poplatek většinou 4.000 Kč – 5.000 Kč.
5. požádejte o restrukturalizaci úvěru – je-li situace vážnější, a žádné z výše uvedených opatření již nelze využít, pokuste se domluvit s bankou na individuálním splátkovém kalendáři. Ostatně přestane-li klient splácet, ale se bankou alespoň komunikuje, pověření pracovníci banky zpravidla nabídnou individuální splátkový kalendář sami.

Prodej vlastní nemovitosti 

Je-li situace opravdu kritická, a žádné jiné řešení nepřichází v úvahu je výhodnější si prodat svou nemovitost sám, než se tak stane v rámci exekučního řízení. Inkasní agentury, kterým zpravidla banky nesplácené pohledávky odprodávají mohou sledovat i jiné zájmy. Cílem inkasní agentury může být prodat nemovitost co nejdříve, případně předem domluvenému zájemci. Není tedy jistě třeba dodávat, že hlavním motivem inkasní agentury je rychlý zisk, nikoliv nejlepší řešení finanční situace dlužníka. V některých případech se může dokonce stát, že peníze z prodané nemovitosti v exekuci nemusí plně pokrýt nesplacený dluh z hypotéky.

Regulace zprostředkovatelů úvěrů

Počínaje 1. 12. 2016 začala platit nová pravidla regulace zprostředkovatelů úvěrů, koncem listopadu 2018 skončilo dvouleté přechodné období pro stávající zprostředkovatele. Nový i stávající zprostředkovatelé tak již musí splňovat podmínky zákona o spotřebitelském úvěru.

Zprostředkovatelé musí být zaregistrováni v rejstříku poskytovatelů spotřebitelských úvěrů u České národní banky (ČNB). Registrace zprostředkovatelů je podmíněna důvěryhodností, všeobecnými znalostmi a odbornou způsobilostí. Samostatní zprostředkovatelé a nebankovní poskytovatelé úvěrů musí mít také sjednáno profesní pojištění odpovědnosti za škodu.

Všeobecné znalosti a dovednosti prokazují zprostředkovatelé maturitní zkouškou, případně nepřetržitou praxí v délce minimálně tří let. Na prokázání odborné způsobilosti, byly zprostředkovatelé povinni splnit certifikační zkoušku u osob akreditovaných ČNB.

Přechodné období skončilo, a ti kteří odbornou zkoušku nesložili, tak již nemohou spotřebitelské úvěry zprostředkovávat. Nově již nestačí založit si živnostenský list a uhradit správní poplatek 1.000 Kč. Odborná zkouška tak vedla ke snížení počtu finančních poradců zabývající se poskytováním hypoték i spotřebitelských úvěrů až o dvě třetiny. Novela zákona o úvěru pro spotřebitele, která si dala v roce 2016 za cíl omezit a trh s půjčkami a z redukovat počty poskytovatelů tak může slavit úspěch. Podle statistik ČNB působilo před regulací na trhu až 60 tisíc poskytovatelů a zprostředkovatelů úvěru.

Poskytovatelé a zprostředkovatelé spotřebitelského úvěru:

Revoluce ve hypotékách

Financování bydlení počátkem 1. prosince 2016 doznalo výrazných změn. Práva klientů byla výrazně posílena, protože hypotéky začali podléhat novým regulacím daným zákonem 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Hlavní povinností pro banky se nyní stává požadavek na přísnější ověření bonity žadatele o úvěr. Klienti naopak získali celou řadu výhod, které posiluje jejich postavení vůči bankám.

Nejdůležitější výhody pro klienty:
• Lhůta na „rozmyšlenou“ 14 dní, klienti mají nyní zákonem pevně stanovenou lhůtu 14 dní „na rozmyšlenou“ před podpisem úvěrové smlouvy, kdy banka během této lhůty nesmí změnit podmínky úvěru,
• Mimořádné splátky zdarma, nově mohou klienti dávat každý rok předčasné mimořádné splátky až 25% zdarma bez jakýchkoliv poplatků,
• Sankce za předčasné splacení hypotéky v případě výjimečných životních situací jako jsou: prodej nemovitosti, úmrtí dlužníka, či rozvod se sankce za předčasné splacení snižuje jen na účelně vynaložené náklady banky odpovídající nákladům banky na předčasné splacení (1% z nesplacené jistiny max. však 50.000 Kč),
• Strukturované nabídky, banky musí poskytovat informace o celkové nákladovosti úvěru v pevně dané struktuře, tak aby bylo možné jednotlivé nabídky konkurenčních bank mezi sebou lépe porovnat,
• Odvolání proti pochybení banky, nově se zavádí možnost klienta odvolat proti neplatnosti smlouvy, pochybila-li banka ve scoringu a poskytla úvěr prokazatelně dlužníku neschopnému splácení, tato lhůta činní 3 roky.

Nevýhody pro klienty
Díky novému zákonu značně narůstá administrativní zátěž při sjednávání hypotečního úvěru. Hypoteční banky jsou nově ze zákona povinny provést důslednější scoring finanční situace žadatele. Banky se musí zaměřit jak na výši a strukturu příjmů tak i na výši výdajů. Informací o tom, jak splácí dosavadní dluhy, atd. Z toho vyplývá přísnější a zdlouhavější posuzování žádosti o úvěr a detailnější zkoumání výdajů např. z trvalých plateb na výpisech z účtu.

Závěrem je zapotřebí říci, že zákon ctí zásadu retroaktivity, a nebude se tedy aplikovat na právní poměry vzniklé před jeho účinností. Výhody pro klienty platí tedy jen pro hypoteční úvěry sjednané po 1.12.2016