Hypoteční trh 2023

V roce 2023 bude dle oznámeného plánu centrálních bankéřů ČNB udržovat vysokou cenu peněz a tím také drahé hypotéky. Strategií ČNB je již nadále nezvyšovat 2T repo sazbu a ovlivňovat vysokou inflaci přes devizové intervence na měnovém trhu. Snížení základní sazby přímo určující cenu hypoték, však můžeme očekávat nejdříve v druhé polovině roku 2023.

Rozhodujícím kritériem k zahájení obratu může být jen výše inflace, jejiž výše v prosinci dosáhla 15,8 %. Vzhledem k pasivitě centrálních bankéřů, je však nepravděpodobné očekávat rychlé zlepšení inflace.

Hypoteční trh v roce 2022

Za rok 2022 poklesla aktivita na hypotečním trhu celkem o více než 60 %, kdy finanční instituce poskytly 197 mld. Kč úvěrů na bydlení. V prosinci 2022 však meziroční pokles trhu činil výrazných 82 %, když bylo poskytnuto jen 7,89 mld. Kč.  Hypoteční index, tvořený úrokovými sazbami z nově poskytnutých hypoték bez refinancování, dosáhl dle údajů České bankovní asociace v prosinci 5,98 %.

Zejména v druhé polovině roku 2022 se změnila struktura účelu financování, kdy převládal zájem o rekonstrukce stávajících nemovitostí za účelem dosažení nižší energetické náročnosti. Naopak dramaticky poklesly koupě bytů a rodinných domů. Účel refinancování činil méně než 16% z celku.

Hypoteční sazby 2023

Měnová stabilita nastavená ze strany ČNB přináší na hypoteční trh více klidu a transparentnosti, což vytváří prostor pro lepší plánování obchodních cílů komerčních bank. V důsledku vysokých obchodních marží a utlumeného hypotečního trhu, bude častěji důležitým faktorem individuální vyjednávání o poskytnuté slevě.

Dlouhodobě však lze očekávat vysoké úroky hypoték v rozpětí 5 – 6% p.a.

Průměrná hypotéka prosinec 2023:  průměrná výše hypotéky poklesla lehce pod 3 mil. Kč, což reflektuje snižující se ceny nemovitostí a stagnující realitní trh.

Hypoteční index

Konec předčasného splacení hypotéky zdarma

Novela zákona o spotřebitelském úvěru umožňuje zrušení předčasného splacení hypotéky zdarma. Banky budou moci nově požadovat kromě administrativních nákladů také část „ušlých výnosů“ z předepsaného úroku. 

„Úroková část z ušlých výnosů“ má být určena  jako rozdíl mezi úrokem předepsaným do konce fixace, a tzn. referenčním (tržním) úrokem, stanoveným Českou národní bankou. Navržená maximální výše celkového poplatku smí tvořit 2 % z jistiny úvěru.

 

Hypoteční trh říjen 2022

Shrnutí
Trh nemovitostí se dostal blízko stavu hibernace. S nastupující zimou, převládá snaha odložit rozhodnutí o pořízení nemovitosti na příští rok, tedy výhledově na lepší časy. Tomu odpovídá další pokles objemu i počtu poskytnutých nových hypoték. Zcela se změnila struktura účelu financování, kdy převládá zájem o nízkoenergetické novostavby a zateplení starších domů. Zájem o tepelná čerpadla a fotovoltaické systémy, na pozadí energetické krize EU trhá rekordy. 

Hypoteční index, tvořený úrokovými sazbami z nově poskytnutých hypoték bez refinancování, dosáhl dle předběžných údajů v září 5,88 %.

Na posledním zasedání Bankovní rady ČNB dne 29.9. byly ponechány 2T repo sazba na 7,00 %, diskontní sazba na 6 % a lombardní sazba na 8 %.

Hypoteční sazby říjen 2022

Měnová stabilita nastavená ze strany ČNB přináší na hypoteční trh více klidu a transparentnosti, což vytváří prostor pro snižování marží bank. Vyhlašované sazby hypoték začaly po dlouhé době klesat, individuální „neveřejné“ slevy pro bonitní klienty, prémiové či developerské projekty, jsou stále častější. 

Dle vyjádření guvernéra ČNB Aleše Michla, však není důvod k optimizmu a nelze vyloučit zvýšení sazeb ČNB do konce roku. S ohledem na sílící USD a EUR, v důsledku zvyšujících se sazeb FEDu a ECB roste tlak na česku měnu, která neoslabuje jen díky pokračujícím devizovým intervencím. Česká měna tak plave „proti proudu řeky, v době otevírajících se stavidel přehrady“.

Oznámené slevy říjen 2022

Jako první na zasedání ČNB zareagovala Česká spořitelna, která s okamžitou platností oznámila snížení úrokových sazeb o 0,1 % u všech fixací.

Standardní sazby říjen 2022

Refinancování
Většina bank zpravidla nabízí úrokové sazby pro refinancování dříve poskytnutých úvěrů s nižšími sazbami o proti novým hypotékám. Možnost ověření historie klienta umožňuje bankám snížit obchodní marži.  Aktuálně je možné získat sazby od 5,44% p.a. 

Průměrná hypotéka říjen 2022:  průměrná výše hypotéky za srpen poklesla na 2.898 tis. Kč,  již druhým měsícím po sobě došlo k mírnému poklesu i průměrné měsíční splátky.

Hypoteční index

Hypoteční trh září 2022

V srpnu pokračoval propad realiního trhu, objem i počet poskytnutých hypoték poklesly o dalších 15 %, a to i přes více než 30% pokles v červenci. V meziročním srovnání pád poskytnutých hypoték dosáhl 78 %. Hypoteční index, tvořený úrokovými sazbami z nově poskytnutých hypoték bez refinancování, v srpnu vyrostl na 5,78 %.

2T repo sazba přímo ovlivňující hypotéky byla naposledy 4. srpna ponechána na 7,00 %. S ohledem na pomalu se stabilizující inflaci, která byla v srpnu spočítána na 17,2 % panuje mezi ekonomy shoda, že bankovní rada ČNB navýšení klíčové repo sazby neplánuje. Indícií k očekáváné stabilitě sazeb, může být i ponechání proticyklické kapitálové rezervy* na 2,5 %. Nejbližší měnověpolitické zasedání je naplánováno na 29. září.

*Proticyklická kapitálová rezerva slouží k vykrytí finanční nerovnováhy bank mezi obdobím ekonomického růstu a obdobím krize, kdy dochází k jejímu čerpání.

Hypoteční sazby září 2022

Růst koncových úrokových sazeb hypoték nadále zpomaluje, jednotlivé banky synchronizují nabídku s konkurencí. Vzhledem k očekáváné stabilizaci měnové politiky ČNB, se vytváří prostor pro snížení marží bank. Signálem může být obnovení individuálních slev, i přes ponechání vyhlašovaných sazeb beze změny. 

Dle vyjádření guvernéra ČNB Aleše Michla, se restriktivní monetární politika přijatá za jeho předchůdce Jiřího Rusnoka projeví nejdříve za 1 rok. Z čehož lze odhadovat, zahájení snižování 2T repo sazby na jaře 2023.

Oznámené slevy září 2022

Hypoteční banka k 12.9. kompletně přepracovala cenotvorbu. Banka snižuje vyhlašované sazby všech hypoték a současně upravuje systém slev:
– zavádí se sleva za příjem 50.000 Kč ( -0,1 %)
– sleva na úsporné bydlení, PENB tř. A, B ( -0,1 %)
– sleva za životní pojištění od ČSOB Pojišťovny ( -0,2 %)
– sleva za developerské projekty ( -0,1 %)
– ruší se akce „Jasná hypotéka“

Česká spořitelna od 30.9. snižuje ceníkové úrokové sazby u klasické i americké hypotéky o 0,1 % u fixací do 5 let a o 0,3 % u fixací 8 a více let.

Komerční banka podporuje developerské projekty slevou 0,4 % pro LTV max. do 90%.

UniCredit Bank běží kampaň na podporu 5 letých fixací za sazby od 6,09 %, u všech ostatních fixací dochází k růstu o 0,1 %.

MONETA Money bank zlevnila on-line hypotéky o 0,2 pro všechny fixace.

Standardní sazby září 2022

Refinancování
Většina bank zpravidla nabízí úrokové sazby pro refinancování dříve poskytnutých úvěrů s nižšími sazbami o proti novým hypotékám. Možnost ověření historie klienta umožňuje bankám snížit obchodní marži.  Aktuálně je možné získat sazby od 5,44% p.a. 

Průměrná hypotéka srpen 2022:  průměrná výše hypotéky za srpen poklesla na 2.926 tis. Kč, po velmi dlouhé době navzdory rostoucím úrokům lehce poklesla i průměrná měsíční splátka.

Hypoteční index

Hypoteční trh srpen 2022

V srpnu je to již celý rok, od zahájení restriktivní monetární politiky ČNB. Za tu dobu ČNB zvýšila klíčovou 2T repo sazbu o 6,75 bodů, tj. na současných 7,00 %. I přes výrazné zatažení měnové brzdy inflace narostla na rekordních 17,5 %. Poslední oficiální hodnota je za červenec 2022, a dle předpokladů inflace na podzim dosáhne až k 20%.

Na zasedání měnového výboru ČNB dne 4.8.2022, byla klíčová 2T repo sazba ponechána na 7,00 %. ČNB tak v obměněné sestavě pod vedením nového guvernéra Aleše Michla dle všeobecného očekávání preferuje stabilizaci sazeb. Pro ponechání základní sazby na současné úrovni hlasovalo pět členů bankovní rady, dva byli pro zvýšení o jeden procentní bod. Strategií centrální banky je prozatím bránit českou korunu vůči oslabování prostřednictvím devizových intervencí, nelze však vyloučit zvýšení sazeb na dalším zasedání rady v září.

V červenci hypoteční trh vykázal meziroční propad o více než 70%. Oproti červnu byly objem i počet poskytnutých hypoték nižší přibližně o 3%. Hypoteční trh se tak vrací na hodnoty běžné před 5-6 lety.

Hypoteční sazby srpen 2022

Růst koncových úrokových sazeb hypoték nadále zpomaluje, jednotlivé banky synchronizují nabídku s konkurencí. Vzhledem k oznámené stabilizaci referenčních sazeb ČNB pro srpen, se vytváří prostor pro snížení marží bank. Znovu dochází k postupnému obnovování individuálních slev, byť standardní publikované sazby se nezměnily. Oproti červenci lze individuálně ve vybraných bankách získat mimořádné slevy ve výši 0,2 %. 

Dle vyjádření guvernéra ČNB Aleše Michla, by se inflace ke cílovaným 2 % měla vrátit do roka a půl, z čehož lze odhadovat, snižování zakladní sazby na jaře příštího roku.

Oznámené slevy

ČSOB (Hypoteční banka) zvýhodnila svou letní akční kampaň, sleva byla navýšena z 0,2 % na 0,3 % přičemž miniální výše hypotéky se snižuje z 3 mil. na 2 mil. Kč.

UniCredit Bank spouští akční kampaň od 10.8. sleva 0,3% pro 5 letou fixaci při sjednání životního pojištění a pojištění nemovitosti.

Komerční banka zavádí slevy od 15.8. pro developerské projekty, 0,4 – 0,5 % pro LTV max do 90%

MONETA Money bank zlevnila on-line hypotéky o 0,2 pro všechny fixace.

Standardní sazby srpen 2022

Refinancování
Většina bank zpravidla nabízí úrokové sazby pro refinancování dříve poskytnutých úvěrů s nižšími sazbami o proti novým hypotékám. Možnost ověření historie klienta umožňuje bankám snížit obchodní marži.  Aktuálně je možné získat sazby od 5,54% p.a. 

Průměrná hypotéka červenec 2022:  průměrná výše hypotéky v červenci znovu poklesla na 3 005 tis. Kč, avšak průměrná měsíční splátka zdůvodů výšších úroků vzrostla.

Hypoteční index

Hypoteční trh červenec 2022

Objem poskytnutých hypoték v červnu mírně poklesl, banky a stavební spořitelny poskytnuly 5 053 úvěrů na bydlení v celkové hodnotě 19,5 mld. Kč, nicméně v meziročním srovnání celkový pád překročil 60 %. Před rokem bylo v červnu poskytnuto rekordních 44,5 mld. Kč.

ČNB se pod vedením nového guvernéra Aleše Michla, zatím drží předem oznámeného kurzu. Regulace ekonomiky prostřednictvím zvyšování referenčních sazeb byla prozatím pozastavena. Centrální banka používá v boji s rostoucí inflací zatím jen nástroj devizových intervencí, tj. snaží se ovlivnit dovozní ceny pomocí stabilní koruny vůči EUR a USD.

Komerční banka dostala pokutu 7,5 mil Kč za to, že si u 1116 klientů v případě předčasného splacení hypotéky účtovla i ušlý zisk v podobě předepsaných úroků. K porušení zákona o spotřebitelskému úvěru v KB docházelo od března 2019 do července 2020. Celkové úrokové náklady, které KB promítla do svých tržeb dle ČNB činily 12.9 mil Kč.

Hypoteční sazby červenec 2022

Růst sazeb zpomalil, průměrné navýšení standardních cen činilo 0,2. V Unicredit bank se rozhodli nezdražovat sazby v segmentu „mladí žadatelé do 36 let“ a ČSOB skupina zahrnující Hypoteční banku se rozhodla pro letos první akční slevu 0,2 na hypotéky poskytované během léta. MONETA Money bank zlevnila on-line hypotéky o 0,2 pro všechny fixace.

Skokany měsíce jsou Komerční banka spolu s mBank, keré se shodně rohody zdražit nejpreferovanější 3 letou fixaci o 0,7 procentního bodu. mBank však na rozdíl od Komerční banky, u které se jedná o dorovnání konkurence, zůstává nejdražší bankou poskytující hypotéky.

Zkracování platnosti nabídek

Objevil se však nový trend ve zkracování garance nabízených úrokových sazeb. Banky umožňující dlouhodobější garance na 60 nebo 45 dní zredukovaly maximální platnost nabídek na standardních 30 dnů. MONETA dokonce oznámila, nutnost podpisu již schválené úvěrové smlouvy do 14 dní.

Zkrátila se také maximální povolená doba pro refinancování úvěru ze 2 let na 1 rok před koncem fixace.

Dle nejnovějších údajů inflace v červnu poskočila z 16% na 17,2%. Navzdory jejímu pokračujícímu růstu se na srpnovém měnověpolitickém zasedání ČNB další růst referenčních sazeb neočekává.

Standardní sazby červenec 2022

Refinancování
Většina bank zpravidla nabízí úrokové sazby pro refinancování dříve poskytnutých úvěrů s nižšími sazbami o proti novým hypotékám. Možnost ověření historie klienta umožňuje bankám snížit obchodní marži.  Aktuálně je možné získat sazby od 5,69% p.a. 

Průměrná hypotéka červen 2022:  průměrná výše hypotéky v červnu již druhým měsícem po sobě  poklesla na 3 103 tis. Kč, avšak průměrná měsíční splátka hypotéky vzrostla.

Hypoteční index

Hypoteční trh červen 2022

Pád hypotečního trhu pokračuje, objem poskytnutých hypoték v květnu sice oproti dubnu mírně vzrostl o 3,4 %, tento sezóní růst je však pro květen běžný. V květnu byly poskytnuty úvěry na bydlení v hodnotě 40,555 mld. Kč, nicméně v meziročním srovnání celkový pokles zůstává kolem 60 %.

Další ochlazení hypotečního trhu reflektuje na výrazné zpřísnění monetární politiky ČNB. Na posledním zasedání bankovní rady 22.6. bylo rozhodnuto o drakonickém růstu referenční 2T repo sazby o 1,25 procentního bodu, tedy změna z 5,75 % na 7,00 % (odpovídá hodnotám z roku 1999).

Hypoteční sazby červen 2022
Hranice 7 % byla již poprvé překročena, tedy zatím jen u 1 a 3 letých fixací. Koncem června však můžeme předpokládat, že nabídky bank budou stále častěji začínat 7 % i u dlouhodobějších fixací.

mBank jako první již dokonce ohlásila překročení 8% hranice, tedy prozatím u 1 a 3 letých fixací. Rozdíly mezi bankami se však prohlubují a mBank se svým přibližně 2% tržním podílem rozhodně neudává hypotékám trend.

Většina bankéřů očekává, že během letošního roku dosáhnou sazby svého maxima, a predikují zahájení poklesu začátkem příštího roku. Od 1.7.2022 bude ČNB již řídit obměněná bankovní rada v čele s guvernérem Alešem Michlem, od kterého si mnozí ekonomové slibují holubiččí změnu kurzu, tedy postupný konec zpřísňování monetární politiky. Uvidíme, zda-li vývoj ekonomické situace v nejbližších měsících novému guvernéru otočení pomyslného kormidla dovolí.

Tabulka standardních sazeb červen 2022

Průměrná hypotéka květen 2022:  průměrná výše hypotéky v květnu zůstala teměř beze změny tj. 3 166 tis. Kč, avšak průměrná měsíční splátka hypotéky vzrostla.

Refinancování
Většina bank zpravidla nabízí úrokové sazby pro refinancování dříve poskytnutých úvěrů s nižšími sazbami o proti novým hypotékám. Možnost ověření historie klienta umožňuje bankám snížit obchodní marži.  Aktuálně je možné získat sazby od 5,34% p.a. 

Hypotéka pro OSVČ

Živnostníci, žádající banku o hypotéku se častěji střetávají s tvrdou realitou odmítnutí. Býti živnostníkem nebo zaměstnanecem není pro banku z hlediska posuzování stabiltiy a výše příjmů to stejné.

Narozdíl od zaměstnance, kterému zpravidla každý měsíc přijde pravidelná mzda, se živnostník musí sám o zajištění svých tržeb postarat. Snahou státu je živnostenské podnikání podporovat nižšími daněni a odvody sociálního a zdravotního pojištění. Čisté příjmy jsou zpravidla u živnostníka, díky nižšímu celkovém zdanění vyšší než u zaměstnanců, avšak banka to nedocení.

Podstatným rozdílem je také délka posuzování příjmu. Zatímco u zaměstnanců stačí u pracovní smlouvy na dobu určitou a uplynutí 3 měsiční zkušební lhůty, u OSVČ banka vyžaduje min. 1 komplení daňové přiznání.

Hypotéka na základě daňového základu

Tato metoda se používá, ať uplatňujete výdajový paušál nebo daňovou evidenci

Pro tuto variantu je charakteristické pravidlo „Potřebujeme získat hypotéku, budeme muset zaplatit vyšší daně“

+ můžete dosáhnout na vyšší hypotéku než u obratové hypoték

– pro spočítání čistého příjmu je nutné odečíst daň z příjmu zdravotní a sociální pojištění

– daňové optimalizace a vyšší výdajové paušály zhoršují použitelný příjem

Hypotéka na základě příjmů z obratu

Obratová hypotéka je vhodná pro podnikatele s vysokými příjmy uplatnující reálné vysoké náklady, a tím pádem vykazují nízký daňový základ. Klasickým příkladem je maloobchod s nízkými maržemi.

Bonita je posuzována na základě ročních tržeb, banka si vypočítá roční příjem určitým procentem z obratu (obvykle 20-30%). Logickou podmínkou je, že poslední daňové přiznání nesmí být ve ztrátě.

+ banka toleruje daňovou optimalizaci a použití výdajového paušálu

+ můžete dosáhnout na vyšší hypotéku i s přes nízký daňový základ

– poskytují jen některé banky

– nižší povolené LTV, max. do 70%

– vyšší úroková sazba

Hypoteční trh květen 2022

Pokles hypotečního trhu pokračoval, objem poskytnutých hypoték v dubnu poklesnul o 40% oproti březnu, v mezi ročním srovnání pak dokonce o 60%. Výrazné ochlazení hypotečního trhu bylo způsobeno především zpřísněním limitů ČNB od 1.4.2022, navíc díky včasnému oznámení nových pravidel financování, se trh hypotékami předzásobil. Současně se již plně projevil výrazný růst úrokových sazeb doprovázený vysokou inflací (14,2%).

Hypoteční sazby květen 2022
Nejvyšší zdražení úrokových sazeb nastává u tří leté fixace, která je aktuálně nejpreferovanější volbou. Cena tří letých fixací je již dražší než u dlouhodobějších fixací na 5 a 7 let. Trh očekává, že během letošního roku dosáhnou sazby svého vrcholu, a příští rok by již mohly začít klesat. Tento předpoklad utvrzuje i jmenování nového guvernéra ČNB Aleše Michla, který není zastáncem současného zpřísnění měnové politiky v boji s inflací. Blíže nám v predikování budoucnosti napoví kompletní složení nové sedmi členné bankovní rady.

Hranice 7% zatím odolává avšak v červnu bude opět hůře, před červnovým měnovým jednáním ČNB převažují očekávají, že centrální banka bude muset sazby dále zvýšit, protože to bude vysoká inflace vyžadovat. Navíc červnové zasedání bude poslední ve starém složení, tedy před obměnou bankovní rady.

MONETA Money bank přistupuje k zásadní změně cenové politiky, když 13.5. sazby všech fixací hypoték navýšila o 1 procentní bod. Banka, která patřila k nejlevnějším na trhu se stává v květnu nejdražší bankou.

Tabulka standardních sazeb květen 2022

Průměrná hypotéka duben 2022:  průměrná výše hypotéky v dubnu lehce poklesla na 3 176 080Kč, avšak průměrná měsíční splátka hypotéky vzrostla.

Hypotéka pro mladé

Od. 1 dubna 2022 platí přísnější limity pro poskytování hypoték, to se však netýká mladých žadatelů do 36 let. ČNB jako bankovní regulátor tak rozděluje hypoteční trh do dvou přibližně velkých skupin. Zatímco přes žadatle starší 36 let se snaží omezovat růst ceny nemovitostí, u mladých klientů si je ČNB vědoma jejich větší zranitelnosti. Zejména mladí lidé bez pomoci rodičů mají horší šance na dosažení prvního vlastního bydlení.

Limity pro poskytování hypoték (dle věku):

parametr       do 36 let          nad 36 let
LTV                         90%                  80%
DSTI                       50%                  45%
DTI                         9,5x                   8,5x

Srovnání parametrů obou skupin

Jak se projeví výše uvedené změny? U modelového případu: „koupě bytu v hodnotě 5 mil. Kč, výši hypotéky 4 mil Kč, při splátce 20.721 Kč/měs, úroku 4,69% a splatnosti 30 let„.  Hlavním rozdílem je, že maximální výše dostupného úvěru ve skupině nad 36 let poklesne o 500.000 Kč.

skupina                                       do 36 let            nad 36 let
min. vlastní zdroje                    500 tis. Kč               1 mil. Kč
max. výše úvěru                       4,5 mil. Kč               4 mil. Kč
min. příjem (pro 4 mil HÚ)         41.442 Kč             46.466 Kč

U klienta s průměrným čistým příjmem 33.000 Kč se překročením věku 36 let sníží maximální výše hypotéky o 330.000 Kč.

Slevy pro mladé
Zavedením mírnějších limitů LTV, DST a DTI podpora bank však nekončí. Některé banky si již plně uvědomují nově vzniklý segment „mladí do 36 let“ a protože se jedná o přibližně velkou skupinu jako u „starších žadatelů“ objevují se první slevy. Např. bankovní skupina ČSOB, poskytující úvěry Hypoteční banky zavádí od 28. března podpoří mladé klienty do 36 let na cestě do vlastního bydlení slevou 0,2%

Povolené vyjímky
Nesplnit jeden z ukazatelů DSTI nebo DTI bude možné v případě, že celkové riziko bude kompenzováno jinými parametry. Současně platí možnost udělit výjimku v oběmu 5% ze všech poskytnutých úvěrů za celý rok. Pro posouzení vyjímky je však požadováno, aby byly splněny zbylé dva parametry, přičemž paramter maximální LTV tvoří nepřekočitelnou bariéru. Navíc přijaté limity mají v dnešní době již oporu v zákoně o ČNB, který umožňuje po komerčních bankách stanovené pravidla závazně vymáhat.

Na základě údajů za rok 2021, kdy bylo poskytnuto všemi bankami přes 105 tis. nových úvěrů na bydlení, lze předpokládat udělení vyjímek 350 až 400 klientům měsíčně. Kvůli dosažení ročních obchodních plánů je logické, že si budou banky vyjímky schovávat pro žadatele o nadprůměrně vysoké oběmy, tj. od 3,5 mil Kč a výše.

Poznámky:
LTV: Loan to Value (poměr výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti)
DSTI: Debt Service to Income (poměr splátky úvěru k čistému měsíčnímu příjmu)
DTI: Debt to Income (poměr výše úvěru vůči čistému ročnímu příjmu)

Hypoteční index

Hypoteční trh březen 2022

Ve stínu válečného konfliktu ve východní Evropě doprovázeného silnou inflací, aktivita na hypotečním trhu výrazně ochlazuje. Po rekordních výsledcích během podzimu 2021, kdy se lidé snažili zabezpečit hypotéky za výhodné ceny před prudkým zdražením, se situace zcela otáčí. Objem nově sjednaných hypoték v únoru padá až o polovinu.

Česká národní banka, která během zimy vyhlásila otevřený boj s inflací (11,1% za únor 2022), nyní čelí nové výzvě oslabující české měny vůči „importním“ USD a EUR. ČNB dne 4. března zahájila devizovou intervenci proti oslabování koruny. I největší jestřábi v bankovní radě si uvědomili, že česká inflace je způsobená zejména cenovým šokem na evropském trhu energií, pohoných hmot, komodit a narušeném globálním logistickém řetězci. Tyto faktory tlačící na růst tuzemských cen nelze zkrotit pouhým zvyšováním referenčních úrokových sazeb, a tedy zdražováním domácích úvěrů.

Úrokové sazby hypoték březen 2022

Hypoteční sazby se v březnu pohybují v rozpětí od 4,19% do 4,89% při sjednání doplňkového životního pojištění. Bez životního pojištění pak od 4,39% do 4,94%. Banky se postupně připravují na hlavní jarní sezónu, lze tedy brzy očekávat podporu hypoték ve formě nových „akčních slev“.

Během nejbližšího zasedání bankovních rady ČNB růst 2T repo sazby již neočekáváme, alespoň po dobu intervencí na devizovém trhu, předpokládáme ponechání na současných 4,5%. Z výše poskytovaných hypoték můžeme sledovat, že některé banky čerpají z vlatních depozitních rezerv, a proto pro ně aktuální výše repo sazby není rozhodující.

Refinancování
U refinancování, kde lze tradičně získat nejnižší sazbu se minimální sazba navýšila na 3,74% p.a.

Fake news
V posledních dnech spojených s pádem Sberbank, se šíří internetem fake news zaměřené na tuzemské banky s cílem vyvolat paniku a destabilizaci. Mohli jsme tak zaznamenat např. články o “ investičních ztrátách Raiffeisenbnak“, či o „problematické majetkové struktuře banky REVOLUT“. V důsledku toho např. více lidí začalo hromadit doma hotovost. Dle vyjádření guvernéra ČNB Jiřího Rusnoka jsou české banky jedny z nejstabilnějších v Evropě, a proto žádné výraznější problémy nehrozí.

Zpřísnění limtů hypoték
Komerční banky již v březnu začaly implementovat přísnější limity hypoték, vyžadované ČNB od 1.4.2022
Hlavní sledovaný parametr Loan-to-Value (LTV) se snižuje z 90% na 80%.

Současně se obnovují příjmová kritéria tj.:
– DTI celkový dluh vyjádřený v násobcích čistého ročního příjmu 8,5x
– DSTI poměr mezi celkovou výší splátek dluhu a čistým příjmem (měsíčně) 45%

U mladých žadatelů do 36 let budou pravidla mírnější tj.:
– LTV do 90%
– DTI do 9,5
– DSTI do 50%

Hypoteční index:

ČNB koncem roku znovu zdražuje hypotéky

Česká národní banka měsíc a půl od posledního drakonického přitvrzení znovu citelně zvedá cenu peněz. Cenrtální bankéři dnes odhlasovali navýšení klíčové 2T repo sazby na 3,75 tj. o celé 1% více. Na nový rok tak hypotéky znovu zdraží. Pět z sedmi členů bankovní rady rozhodlo o pokračování nastavného terndu, tedy boje s  vysokou inflací pomocí omezování domácí poptávky. Poslední oficiálně stanovená hodnota inflace za listopad byla vypočtena 6%.

Úrokové sazby hypoték v r. 2022

Guvernér ČNB Jiří Rusnok: „V příštím roce bude nejspíše nastavený trend pokračovat, pravděpodobně se budeme muset posunout přes 4%“.  Jelikož dnešní zvýšení sazeb v takové míře nebylo očekávané, hypotéky tak znovu zdraží minimálně o 0,5. Začátkem roku 2022 predikujeme, že hypoteční úvěry budou poskytovány se sazbami v rozpětí od 4,89 – 5,69% pro standardní 3 a 5  leté fixace.

 

Růst splátky hypotéky v r. 2022

Jak se projeví výše uvedené změny? U modelové hypotéky 3 mil. Kč, blížící se průměrné výši dnes poskytované hypotéky 3.283 tis Kč, vzroste splátka o 2.112 Kč/měs. Maximální výše dostupného úvěru pak poklesne o 484.000 Kč.
Modelace byla kalkulována pro jednoho žadatele s příjmem 30.000 Kč čistého, bez jiných úvěrových závazků, bez dětí a se s splatností 30 let.

Rok 2021
# 3,69% splátka 13.792 Kč, max. výše úvěru 3.634.000 Kč

Rok 2022
# 4,89% splátka 15.904 Kč, max. výše úvěru 3.150.000  Kč

 

Hypoteční index:

 

ČNB zpřísňuje limity hypoték

Česká národní banka zavádí od 1. dubna 2022 přísnější limity na posuzování žádostí o hypoteční úvěry.

Hlavní sledovaný parametr Loan-to-Value (LTV) se snižuje z 90% na 80%.

Současně se obnovují příjmové kritéria tj.:
– DTI celkový dluh vyjádřený v násobcích čistého ročního příjmu 8,5x
– DSTI poměr mezi celkovou výší splátek dluhu a čistým příjmem (měsíčně) 45%

U mladých žadatelů do 36 let budou pravidla mírnější tj.:
– LTV do 90%
– DTI do 9,5
– DSTI do 50%

Po výrazném zvýšení úrokových sazeb, jež se již nyní pohybují okolo 4% se tak jedná o další snahu centrálních bankéřů ochlazení rekordního hypotečního trhu a cenové bubliny. Přijaté limity cílí zejména na snížení maximální dostupné výše hypotéky.

Novela zákona o České národní bance, přijatá v březnu 2021, přidává větší pravomoci určovat pravidla poskytování hypotečních úvěrů. Doposud ČNB vydávala komerčním bankám pouze svá doporučení, které však nebyly legislativně vymahatelné. Lze tedy očekávat, že nově zavedené přísnější limity budou přísněji dodržovány.

Dle vyjádření guvernéra centrální banky Jiřího Rusnoka „byly ceny bytů ve druhém letošním čtvrtletí nadhodnoceny až o 25 %, a u investičních bytů dokonce o více než 30 %.“

 

ČNB rekordně poslala hypotéky vzhůru

Česká národní banka dnes rekordně zvýšila referenční úrokovou sazbu o 1,25 procentích bodů. Hypotéky tak znovu výrazně podraží. ČNB zvyšuje 2T repo sazbu na 2,75 %. Bankovní rada se rozhodla k radikálnímu kroku, který nemá v české historii období, kvůli extrémně vysoké inflaci. Poslední stanovená hodnota inflace za říjen byla vypočtena dle spotřebního koše na 4,9%. Očekávaná hodnota bude s vysokou pravděpodobností nadále růst min. k 6%.

Úrokové sazby hypoték v r. 2022

Jelikož dnešní zvýšení sazeb ČNB bylo bankovními stratégy očekávané v míře od 0,5 do 0,75, hypotéky tak nemusí zdražit ve stejné výši, neboť očekávané utažení měnových šroubů, již bylo promítnuto do cenotvorby uplynulých dnů. Částečně bez ohledu na aktuální cenu zdrojů, komerční banky v uplynulých týdnech již přistoupily ke zvyšování sazeb hypoték také ze strategických důvodů, aby měly během hlavní sezóny prostor pro akční slevy.

Začátkem roku však 2022 očekáváme, že hypoteční úvěry budou poskytovány se sazbami začínajícími od 4,69 – 5% pro standardní 3 a 5  leté fixace. Sjednání dlouhodobých fixací na 7 a 10 let přestane dávat ekonomický smysl.

Růst splátky hypotéky v r. 2022

Jak se projeví výše uvedené změny? U modelové hypotéky 3 mil. Kč, blížící se průměrné výši dnes poskytované hypotéky 3.283 tis Kč, vzroste splátka o více než 2.000 Kč/měs. Maximální výše dostupného úvěru pak poklesne o 487.000 Kč.
Modelace byla kalkulována pro jednoho žadatele s příjmem 30.000 Kč čistého, bez jiných úvěrovcýh závazků, a splatností 30 let.

Rok 2021
# 3,49% splátka 13.455 Kč, max. výše úvěru 3.628.000 Kč

Rok 2022
# 4,69% splátka 15.541 Kč, max. výše úvěru 3.141.000 Kč

 

Hypoteční index:

 

Úrokové sazby hypoték listopad 2021

Již během října se úrokové sazby dostaly nad 3%. Komerční banky tak po výrazném utažení měnových šroubů ekonomiky přitvrdily v tempu růstu hypotečních sazeb.

Za poslední kvartál se sazby zvedly dokonce až o 1%, přičemž u průměrné hypotéky tato dlouho nebývalá změna představuje skok ve splátce o více než 1.000 Kč.

Úrokové sazby listopad 2021

Na příštím zasedání bankovních rady ČNB, pořádané ve čtvrtek 4.11.2021 se očekává opětovné zvýšení referenční 2T sazby min o 0,5 bodů. Ve hře je však také zopakování posledního historicky nejradikálnějšího skoku o 0,75 bodu. Někteří ekonomové prakticky již nyní hovoří o dosažení úrovně 4% pro hypotéky poskytnuté v roce 2022. Hypoteční sazby v roce 2022 by se měli začít poskytovat v rozpěttí od 3,8 – 4,1%

Konec refinancování

S rostoucími úrokovými sazbami současně opadá zájem o refinancování dříve poskytnutých úvěrů se 7, 5 a 3 letými fixacemi. V listopadu tak jsme svědky konce čistého refinancování, neboť předčasné zajištění výhodné sazby před koncem fixace běžící hypotéky přestalo dávat ekonomický smysl. Účel refinancování tak bude plnit pouze funkci konsolidace více úvěrů.

 

Tabulka standardních sazeb na listopad 2021

zdroj: statistika ČNB, vlastní analýza, aktualizace 20. 11. 2021

Refinancování
U úvěrů s účelem refinancování, u kterých je cenová politika tvořena s nižší marží, lze naposledy získat sazbu ještě s 2,44% p.a. – během listopadu, však nastane růst i této minimální hranice min na 3,29% p.a.

Průměrná hypotéka říjen 2021:  3 186 000 Kč, odpovídá splátce 13 936 Kč, při sazbě 3,29% p.a. a splatnosti 30 let

Hypoteční index

Skladba indexu: index je tvořen aritmetickým průměrem sazeb hypotečních úvěrů poskytnutých s 3, 5 a 7 letou fixací, podíl úvěrů sjednaných bez doplňkových bankovních produktů (životní pojištění, poj. schopnosti splácet, kreditní karta, investice) představuje 80-85%, podíl zvýhodněných úvěrů na refinancování dosáhl 35%, index nezahrnuje produkty stavebních spořitelen. Výše sazby v indexu nezobrazuje aktuální situaci na hypotečním trhu, avšak stav přibližně před 2 měsíci.