Přehled nejdůležitějších parametrů o trhu hypoték za první kvartál roku 2025
Březen 2025: Stabilizace sazeb a mírný nárůst zájmu o hypotéky
– Průměrná úroková sazba: 5,30 % (pokles oproti únoru).
– Objem poskytnutých hypoték: 13,2 miliardy Kč (+11 % meziměsíčně).
– Počet sjednaných hypoték: přibližně 4 100 (zatím nejvyšší hodnota v roce 2025).
– Klienti: oživující zájem, díky očekávání dalšího snižování sazeb.
– Banky: jarní akce – odpuštění poplatků, bonusy za refinancování.
Únor 2025: Opatrnost bank i klientů přetrvává
– Průměrná sazba: 5,35 % (pokles z lednových 5,41 %).
– Objem nových hypoték: 11,9 miliardy Kč (+6 % oproti lednu).
– Počet sjednaných hypoték: přibližně 3 700.
– Průměrná výše nové hypotéky: 3,21 milionu Kč.
– Fixace: preference 3 až 5 let, pokles zájmu o 10leté fixace.
– Banky: kladou důraz na bonitu klientů, nové produkty pro mladé žadatele a refinancování.
Leden 2025: Slabý začátek roku, trh se probouzí jen pomalu
– Objem poskytnutých hypoték: 11,2 miliardy Kč (-13 % oproti prosinci 2024).
– Průměrná úroková sazba: 5,41 %.
– Počet sjednaných hypoték: přibližně 3 500.
– Průměrná výše hypotéky: 3,20 milionu Kč.
– Klienti: vyčkávají na pokles sazeb.
– Banky: většinou nezměněná nabídka, nové produkty plánovány až na jaro.
Březen 2025: Stabilizace sazeb a mírný nárůst zájmu o hypotéky
Březnový hypoteční trh vykázal známky stabilizace, což potvrdil další pokles průměrné úrokové sazby na 5,30 %. Jedná se o mírné zlepšení oproti únorovým hodnotám, které přináší úsporu na měsíčních splátkách pro klienty. Celkový objem poskytnutých hypoték dosáhl 13,2 miliardy Kč, což znamená meziměsíční nárůst o 11 %. Významnou roli v tomto růstu sehráli žadatelé, kteří vyčkávali na příznivější podmínky, a příchod jara povzbudil také ochotu bank přicházet s akčními nabídkami, jako je například odpuštění poplatků nebo bonusy za refinancování. Počet sjednaných hypoték dosáhl přibližně 4 100, což je zatím nejlepší výsledek letošního roku. Tento oživený zájem je příslibem pro další měsíce, pokud bude pokračovat trend poklesu úrokových sazeb.
Únor 2025: Opatrnost bank i klientů přetrvává
V únoru se hypoteční trh pohyboval v mírnějším tempu, což potvrzují údaje o průměrné úrokové sazbě, která klesla z lednových 5,41 % na 5,35 %. Objem nových hypoték dosáhl 11,9 miliardy Kč, což představuje nárůst o 6 % oproti lednu. Počet sjednaných hypoték činil přibližně 3 700. Klienti preferovali kratší fixace na 3 až 5 let, zatímco poptávka po 10letých fixacích klesala. Průměrná výše nové hypotéky byla 3,21 milionu Kč, což odráží stabilitu cen nemovitostí a mírně klesající sazby. Banky kladly důraz na bonitu klientů a často požadovaly vyšší spoluúčast, přesto se postupně začaly objevovat nové produkty, zaměřené zejména na mladší žadatele a refinancování za výhodnějších podmínek.
Leden 2025: Slabý začátek roku, trh se probouzí jen pomalu
Hypoteční aktivita v lednu tradičně vykázala slabé výsledky. Objem poskytnutých hypoték dosáhl 11,2 miliardy Kč, což znamenalo pokles o 13 % oproti prosinci 2024. Průměrná úroková sazba se zvýšila na 5,41 %, což mohlo odradit některé potenciální žadatele. Počet nově sjednaných hypoték činil přibližně 3 500, což je znatelně méně než v následujících měsících. Průměrná výše hypotéky byla 3,20 milionu Kč. Mnoho klientů vyčkávalo na příznivější podmínky, především na pokles sazeb, což vedlo k nižší poptávce. Banky v tomto období ponechávaly své nabídky víceméně beze změn, novinky v produktovém portfoliu byly plánovány až na jaro. Tento vývoj nastavil pro rok 2025 pomalý, avšak postupný růst aktivity.
Hypoteční trh se na jaře 2025 dočkal zajímavé novinky. ČSOB od 28. dubna spouští pilotní fázi prodeje produktu Hypotéka bez nemovitosti. ČSOB svojí novinkou rozšíří nabídku tohoto produktu, kterou doposud nabízí pouze Komerční banka a Raiffeisenbank.
Na rozdíl od klasické hypotéky si klient v tomto případě nevybírá nemovitost předem. Místo toho má možnost získat předem schválený a podepsaný úvěr, a až poté si v klidu hledat tu správnou nemovitost, kterou chce financovat. To výrazně zjednodušuje a urychluje celý proces – zájemce o bydlení tak může jednat s větší jistotou a rychleji reagovat na nabídky na trhu.
V pilotní fázi bude prodej tohoto produktu probíhat pouze přes interní kanály, tedy v rámci zaměstnanců ČSOB a vybraných interních týmů. Banka tak chce otestovat celý proces, nasbírat zpětnou vazbu a případně upravit detaily před širším spuštěním pro veřejnost.
O dalším vývoji a možném rozšíření produktu bude ČSOB informovat v následujících měsících.
Rychlejší start – klient má hypotéku vyřízenou předem
Více času na výběr nemovitosti bez časového tlaku
Vyšší vyjednávací síla – s předem schváleným úvěrem je klient pro prodávajícího atraktivnější
Flexibilita a jistota ve chvíli, kdy je trh s nemovitostmi dynamický
Tento nový přístup může znamenat důležitý krok k větší flexibilitě a dostupnosti financování bydlení – zejména v době, kdy je rychlost rozhodování na trhu klíčová. Bude zajímavé sledovat, jak se tato novinka ujme v praxi a zda ji budou následovat i další banky.
Méně pozitivní událostí je navýšení výdajů na bydlení, tedy přísnější posuzování bonity. I když o tom banky veřejně nehovoří, většina bank na jaře interně aktualizuje nezbytně nutné životní náklady o inflaci.
Např. u ČSOB od 8. května 2025 dojde u nových žádostí i modelací k úpravám, které lépe reflektují realitu cenového vývoje v oblasti bydlení.
| Typ bydlení | Navýšení nákladů (měsíčně) |
|---|---|
| Vlastnické bydlení | +280 Kč |
| Družstevní bydlení | +280 Kč |
| Nájemní bydlení | +480 Kč |
Tyto hodnoty banka používá při výpočtu bonity klienta. Vyšší náklady tedy mohou ovlivnit maximální výši úvěru, kterou je možné získat.
Zkontrolujte si svůj rozpočet – zkuste před žádostí minimalizovat další závazky (např. kreditky, spotřebitelské úvěry).
Zvažte společnou žádost – ve dvou se bonita často posuzuje lépe.
Požádejte o předběžný výpočet – hypoteční specialista vám pomůže zjistit, na jakou výši úvěru aktuálně dosáhnete.
Sledujte vývoj úrokových sazeb – i drobné pohyby mohou mít dopad na splátku nebo dosažitelnost financování.
UniCredit Bank přichází se změnou zvýhodnění pro klienty, kteří volí udržitelnější cestu bydlení.
Místo původního odpuštění poplatků teď banka nabízí konkrétní slevu na úrokové sazbě – a to 0,10 % p.a.!
Klient, který pořizuje nebo staví energeticky úspornou nemovitost s Průkazem energetické náročnosti budovy ve třídě A nebo B.
✔️ Úsporné bydlení = nižší účty za energie
✔️ A teď navíc i výhodnější hypotéka
Chytré rozhodnutí, které šetří peníze i planetu. … Unicreditbank se tímto krokem přidává k ostatním bankám.
Komerční banka přináší výhodnější podmínky pro žadatele do 36 let. I když si půjčíte až do 90 % hodnoty nemovitosti (LTV), získáte sazbu jako při LTV do 80 % – tedy nižší úrokovou sazbu, která vám ušetří nemalé peníze.
Pro každého, kdo ještě nemá 36 let v den podpisu úvěrové smlouvy
A žádá o hypotéku na vlastní bydlení, zajištěnou obytnou nemovitostí
✔️ Vysoké LTV bez penalizace
✔️ Nižší měsíční splátky
✔️ Ideální start do vlastního bydlení
Mladí mají u KB zelenou – s výhodnější sazbou i větší flexibilitou.
Při koupi bytu od developera se stále častěji uzavírají Smlouvy o smlouvě budoucí kupní (SoSBK) nebo Kupní smlouvy v digitální formě s elektronickým odpisem. Předložení originálu této smlouvy je jednou z podmínek pro čerpání hypotéky na koupi nemovitosti od developera.
Od 21. 2. 2025 Česká spořitelna začíná akceptovat i digitální verzi SoSBK/Kupní smlouvy s elektronickým podpisem, vedle klasické papírové formy. Tato změna platí v případě, že je financovaná nemovitost současně zástavou a uzavírá se Třístranná zástavní smlouva.
Nově Česká spořitelna nevyžaduje vlastní zdroje před prvním čerpáním hypotéky na výstavbu. Podmínka použití vlastních zdrojů v rozpočtu stavebních prací se posune až do další tranše uvedené ve smlouvě. Pokud klient zvolí tento nový způsob čerpání, je třeba to uvést v komentáři v aplikaci Expert 24.
Jak to funguje?
Čerpání se rozdělí do tranší dle nového pravidla.
Možnost využití služby „Zrychlená výstavba“.
Tato změna platí pro úvěry, které jsou odeslány do schvalování od 21. 2. 2025 a později.
Pro některé klienty může být výhodnější původní nastavení (jedna tranše), proto oba způsoby čerpání zůstanou k dispozici.
Jak se bude vyvíjet hypoteční trh v roce 2025 ?
Za rok 2024 úvěrové společnosti poskytly nové hypoteční úvěry v celkovém objemu 230 miliard Kč, jedná se o meziroční nárůst o 83 %. S ohledem na současnou dynamiku růstu, je předpokládaný dlouhodobý růst trhu o 9-12 %. Koncem roku 2025 by se celkový objem nových hypoték mohl pohybovat kolem 250 miliard Kč.
Úrokové sazby budou i v roce 2025 klíčovým faktorem. Česká národní banka na posledním zasedání koncem roku 2024 ponechala úrokovou sazbu 2T repo na 4 %, čímž přerušila dlouhé období postupného uvolňování měnové politiky. ČNB pravděpodobně bude v roce 2025 pokračovat v politice snižování úrokových sazeb. Nicméně dynamika snižování bude postupnější, s ohledem na stále doutnající inflaci v sektoru služeb. Vzhledem k tomu, že inflace v posledních dvou letech byla extrémně vysoká, dle guvernéra Aleše Michla bude centrální banka nadále držet úrokové sazby na vyšších úrovních. Doba velmi levných hypoték v rozpětí 2-3 % se tak zcela jistě v následujícím roce nevrátí. Na finančních trzích v posledním kvartále roku 2024 navíc rostla cena peněz, 3 a 5 letý úrokový swap zdražil o 0,6 bodů. Hypoteční úvěry tak budou pravděpodobně zlevňovat velmi pozvolna vlivem konkurenčního tlaku.
Úrokový swap je finanční nástroj mezi dvěma stranami, který zahrnuje výměnu úrokových plateb z určité částky po předem stanovenou dobu. Jedna strana platí pevnou úrokovou sazbu, zatímco druhá strana platí variabilní sazbu. Hlavním účelem tohoto nástroje je snížit riziko spojené s kolísáním úrokových sazeb.
Pro banky, které poskytují hypotéky, úrokový swap umožňuje zajistit si stabilní náklady na financování. Například pokud banka očekává, že úrokové sazby v budoucnu porostou, může uzavřít úrokový swap, kde bude platit pevnou sazbu a přijímat pohyblivou sazbu. Tímto způsobem banky chrání své příjmy před nárůstem sazeb.
3Y úrokový swap – leden 2024
zdroj: patria.cz
Aktuální vývoj hodnoty 3Y IRS vytváří další prostor pro mírné snížení sazeb hypoték.
Dlouhodobou strategií bank je snaha získat prověřené klienty refinancováním z jiné banky, o což usilují nižšími úrokovými sazbami než poskytují novým klientům. Díky možnosti ověření historie klienta jsou banky schopné snížit rizikovou marži, a tím nabídnout výhodnější podmínky. V současné době je možné refinancovat již od 4,19% p.a., což je příjemná zpráva pro všechny, kdo si zvali úvěr v posledních třech letech. S ohledem na maximální výši sankce 1% za předčasné splacení, již není nutné vždy čekat na výročí fixace úrokové sazby. Navíc u starších úvěrových smluv sjednaných před 1.9.2024 výše sankce není ujednána.
V uplynulém roce poskočila průměrná hypotéka o 440 tis. Kč, přičemž průměr narostl na současných 3,85 mil. Kč. S ohledem na dosavadní vývoj a na zrychlující se růst cen nemovitostí v průběhu roku 2024, můžeme očekávat, že průměrná hypotéka v roce 2025 překročí hranici 4 mil. Kč. Ačkoliv oficiální statistiky růstu cen nemovitostí v ČR roce 2024 nejsou ještě k dispozici, předběžné zdroje uvádějí celorepublikový nárůst v průměru o 3,1 a 3,7%
S rostoucí inflací dochází obvykle k navýšení nezbytně nutných nákladů na provoz domácnosti žadatele, tedy k růstu životního minima. Tyto náklady banky odečítají od čistého příjmu žadatele. Na trhu se jedná o roční nárůst nákladů o 450 – 966 Kč.
Přičemž u ČSOB (Hypoteční banky) dochází také k navýšení minimálního limitu poskytované hypotéky z 300 tis na 500 tis. Kč. Většina bank však začíná standardně od 300 tis. Kč a je stále možné získat hypotéku i od 200 tis. Kč.
S pokračující digitalizací bude docházet k zjednodušení vyřízení a čerpání hypotečního úvěru. Očekávanou novinkou je například elektronické podepisování smluvní dokumentace hypotečních úvěrů u předních bank, a dále automatické vyřízení vinkulace pojistné smlouvy.
ČNB vyžaduje plnění závazného ukazatele LTV, který stanovuje maximální výši hypotéky na 90 % hodnoty nemovitosti pro žadatele do 36 let a na 80 % pro starší klienty. V roce 2025 bankéři neočekávájí změny tohoto hlavního parametru. ČNB současně doporučuje bankám posuzovat také horní hranice ukazatele DSTI (Debt Service to Income – poměr měsíční splátky k příjmům).
Doporučenou hodnotou pro rok 2025 zůstává DSTI do 40%, avšak poskytovatelé hypoték běžně tolerují hodnoty do 60%.
S ohledem na účinnost poslední novely zákona o spotřebitelském úvěru od 1.9.2024 není reálné v průběhu roku 2025 přijmout větší legislativní změny.
Hypoteční trh IV. čtvrtletí 2024:
Hypoteční index
Hypoteční index tvořený úrokovými sazbami z nově poskytnutých hypoték bez refinancování dosáhl v prosinci 2024 na 4,82 % p.a.
Průměrná hypotéka IV. kvartál 2024: průměrná výše hypotéky koncem roku 2024 činila 3 863 736 Kč.
Třetí čtvrtletí roku 2024 zaznamenalo na českém hypotečním trhu pokračující oživení, přestože jednotlivé měsíce přinesly významné výkyvy v objemu poskytnutých hypoték. Celkově banky a stavební spořitelny poskytly za toto období hypoteční úvěry ve výši téměř 80 miliard Kč, což odráží růst poptávky po financování bydlení.
Trh vykazoval stabilní růst s více než dvojnásobným meziročním nárůstem. Poptávku podporovaly mírně klesající úrokové sazby a pokračující růst cen nemovitostí.
Srpen byl nejsilnějším měsícem čtvrtletí. Aktivitu výrazně ovlivnila novela zákona o předčasném splacení hypoték, která vedla klienty k uzavření smluv ještě před její účinností. Počet nově poskytnutých hypoték dosáhl nejvyšší úrovně od března 2022.
Zářijová data ukazují návrat k hodnotám běžným pro letošní rok po mimořádně silném srpnu. Trh pokračoval v mírném oživení, podpořeném stabilizací úrokových sazeb pod hranicí 5 %.
Hypoteční trh tak v třetím čtvrtletí roku 2024 pokračoval v pozitivním vývoji, přestože výhled na další pokles sazeb zůstává nejistý kvůli globálním ekonomickým faktorům.
Hypoteční index
Hypoteční index tvořený úrokovými sazbami z nově poskytnutých hypoték bez refinancování dosáhl v září 2024 na 4,96 % p.a
Průměrná hypotéka III. kvartál 2024: průměrná výše hypotéky se ve třetím čtvrtletí prakticky stagnovala, růst oproti II. kvartálu byl jen o 20 tis Kč, přesná výše činila na 3 760 561 Kč.
Hypotéky navzdory klesajícím sazbám ČNB stagnují. Česká národní banka opakovaně reagovala na zlepšující se ekonomickou situaci v ČR snížením ceny peněz pro hypotéky. Ve druhém kvartále celkem třikrát uvolnila měnovou politiku, když 2T repo sazbu nastavila na 4,75%. Navzdory tomuto uvolnění sazby u hypoték klesly jen kosmeticky.
Oživení realitního trhu a nárust objemu poskytnutých hypoték však nevytváří na banky výraznější konkurenční tlak. Jedním z důvodů proč hypotéky neklesají, je nespokojenost bank s novou výší sankce za předčasné splacení úvěru v maximální výši 1%. Banky využívají současného období k navyšování rizikové marže, aby rozpustily náklady spojené s předčasným splacením na všechny klienty, a omezily hypoteční turistiku.
Z důvodů dlouhodobé ceny peněz, přesněji výše úrokových swapů na 3 a 5 let, nelze ani po datu 1.9.2024, od kdy budou banky uplatňovat nové sankce, nelze očekávát razantnější pokles úrokových sazeb u hypoték. Úrokové swapy pak ovlivňují dlouhodobou cenu peněz, zatímco dvoutýdení repo sazba má přímý vliv zejména na 1 leté fixace.
zdroj Patria.cz
Oživení hypotečního trhu pokračuje
Na jaře zpravidla dochází k největší realitní aktivitě, čemuž také odpovídá nárust objemu poskytnutých hypoték, kdy za II. kvartál 2024 bylo poskytnuto celkem 69,8 mil. Kč (duben 21,9 mil Kč, květen 23,7 mil Kč, červen 24,2 mi. Kč). Jedná se o nové hypotéky i refinancování stávajících úvěrů.
Červnová inflace dosahující cíle 2% vytváří další prostor pro snížení ceny zdrojů hypoték ze strany ČNB a také očekávání poklesu úrokových swapů. Dle vyjádření představitelů bankovní rady, můžeme do konce roku očekávat uvolnění měnové politiky na každém dalším zasedání. Do konce roku jsou naplánována ještě 4 měnově politická zasedání.
Hypoteční index
Hypoteční index tvořený úrokovými sazbami z nově poskytnutých hypoték bez refinancování dosáhl v červnu 2024 na 5,06 % p.a
Průměrná hypotéka II. kvartál 2024: průměrná výše hypotéky se ve druhém čtvrtletí zvýšila o 298.191 Kč, kdy z březnových 3.441.874 Kč narostla na 3.740.065 Kč, čímž byl překonán dosavadní rekord z listopadu 2021 (3,46 mil. Kč), naopak nejnižší úrovně bylo dosaženo v lednu 2024 (2,83 mil. Kč).
Omezení 10 letých fixací
Sazby 10 letých fixací stagnují a nebo je některé banky zcela přestávají poskytovat. Například hypotéku s fixací na 10 let lze v současnosti nalézt pouze u MONETy, ČSOB, Raiffeisenbank a ČS, zatímco ostatní banky se rozhodly tento produkt z nabídky vyřadit. Konec 10 letých fixací reflektuje novelu zákona o spotřebitelských úvěrech, která stanovila maximální sankce na 1% za předčasné splacení ze strany klienta.
Hypoteční sazby léto 2024
Holubiččí měnová politika ČNB napomáhá k hlubšímu oživení realitního trhu. Developeři připravují nové projekty a obnovují pozastavené projekty v oblasti rezidenčních nemovitostí. Banky, které těží ze zvýšeného zájmu o hypotéky, s výraznějšími slevami tedy příliš nespěchají.
Přijatou strategií tak nadále zůstává individuální neveřejné vyjednávání o sazbách, což se týká primárně klientů s vysokou bonitou, nebo požadavkem na nadprůměrnou hypotéku. Příkladem této strategie je nová sleva -0,2 u ČSOB pro klienty s příjmem vyšším než 60.000 Kč.
Z květnového hypotečního fóra v Praze vyplývá, že přední úvěráři predikují pokles sazeb u nových úvěrů v druhé polovině roku na úroveň v rozmezí 4,6 až 5,2%.
Od 1.9.2024 vstupuje v plastnost novela zákona o spotřebitelském úvěru, která ruší předčasné splacení hypotéky zdarma. Banky budou moci nově požadovat kromě administrativních nákladů také část „ušlých výnosů“ z předepsaného úroku.
„Úroková část z ušlých výnosů“ má být určena jako rozdíl mezi úrokem předepsaným do konce fixace, a tzn. referenčním (tržním) úrokem, stanoveným Českou národní bankou. Maximální výše celkové sankce byla stanovena na 1 % z jistiny úvěru, přičemž sankce bude 0,25 %, za každý započatý rok zbývající do konce fixace.
Refinancování hypotéky
Banky se snaží prostřednictvím České bankovní asociace omezit možnost refinancování hypotéky levnějším úvěrem, kdykoliv v průběhu splácení, tzn. mimo výročí fixace. V takovém případě hrozí bance ztráta, protože na úrocích neobdrží tolik peněz, kolik si plánovala při schvalování úvěru. Z toho důvodu banky již dlouho požadují možnost účtovat více než jen administrativní poplatky.
Splacení hypotéky bez sankce u životních situací:
– prodej nemovitosti
– vypořádání SJM (rozvod)
– mimořádná splátka do 25%
– dlouhodobá nemoc, úmrtí, invalidita
Pravidla pro předčasné splacení hypotéky ke dni výročí fixace úvěru zůstanou stejná, tzn. zcela zdarma.
V případě schválení novely zákona v navrženém znění by nová pravidla měla začít platit od 1. ledna 2024 s retrospektivní účinností, tj. vztahující se na dříve poskytnuté smlouvy.
Novela ruší dosavadní praxi, kdy banky museli rozlišovat účelně vynaložené náklady, tedy zejména na administrativní úkony a neakceptovatelné náklady (provize, ušlý zisk, úroky poskytovatele).
Pro tento rok se předpokládá, že se bude nadále zlepšovat situace na hypotečním trhu. Toto zlepšení začalo mírně loni a data za I. kvartál 2024 potvrzují oživení realitní aktivity ve všech parametrech. Na sérii příznivých ekonomických výsledků a stabilizaci cenové hladiny, reaguje Česká národní banka dalším snížením ceny peněz pro hypotéky.
Začátek roku obvykle patří mezi období nižší aktivity. Lednový pokles objemu poskytnutých hypoték na 11 mld. Kč, tedy o 13 % tedy není signálem změny trendu. Na druhou stranu, lednová inflace dosahující 2,3 % vytvořila další prostor pro snížení ceny zdrojů hypoték ze strany ČNB. V březnu již hypoteční úvěry přesáhly 18 mld. Kč, a oživení stále pokračuje. Inflace se stabilizovala na požadovaném cíli 2,0 %, avšak ČNB zatím jen velmi opatrně snižuje referenční sazby (v březnu 2T repo sazba 5,75%, lombard 6,75%).
Hypoteční index
Hypoteční index tvořený úrokovými sazbami z nově poskytnutých hypoték bez refinancování, dosáhl v únoru 2024 na 5,51 % p.a.
Průměrná hypotéka I. kvartál 2024: průměrná výše hypotéky se v prvním čtvrtletní zvýšila o 29.452 Kč, kdy z lednových 3.412.422 Kč narostla na 3.441.874 Kč v březnu. Historicky nejvyšší průměrné hypotéky bylo dosaženo v listopadu 2021 (3,46 mil. Kč), naopak nejnižší úrovně v lednu 2024 (2,83 mil. Kč).
Omezení dlouhodobých fixací
Sazby dlouhodobých fixací stagnují a nebo je některé banky zcela přestávají poskytovat. Například hypotéku s fixací na 10 let lze v současnosti nalézt pouze u MONETy, ČSOB, Raiffeisenbank a ČS, zatímco ostatní banky se rozhodly tento produkt z nabídky vyřadit. Soumrak dlouhodobých fixací je odpovědí na novelu zákona o spotřebitelských úvěrech, která přesně určila, jaké sankce může banka od 1.9.2024 vyžadovat za předčasné splacení ze strany klienta.
Hypoteční sazby jaro 2024
Uvolňující se měnová politika České národní banky vytváří pozitivní očekávání mezi komerčními bankami, developery i koncovými klienty. Na dalším měnovém zasedání se bude 20. března 2024 projednávat další snížení sazeb, přičemž se očekává pokles 2T repo sazby o 0,5 až 0,75%.
Toto očekávání se již začíná projevovat v přípravě a plánovaní nových projektů v oblasti nemovitostí, čímž přináší do hypotečního trhu více stability a důvěry. Tento trend se rovněž projevuje postupným poklesem vyhlašovaných, tedy ceníkových sazeb úvěrů, což snižuje náklady na financování a podporuje dostupnost hypotečních úvěrů pro širší spektrum klientů.
Banky v rámci individuálního vyjednávání, umožňují stále častěji klientům s vysokou bonitou, dosáhnout neveřejných slev. Tradičně jsou dodatečnými slevami podporovány developerské projekty a úvěry s vysokým objemem. Tento trend je pozorovatelný napříč celým finančním sektorem a přináší výhody pro obě strany – banky si udržují konkurenceschopnost a klienti získávají přístup k výhodnějším podmínkám financování svých projektů.
Z únorového hypotečního fóra v Praze vyplývá, že přední úvěráři predikují pokles sazeb u nových úvěrů v druhé polovině roku na úroveň v rozmezí 4,6 až 5,2%.
Ve IV. kvartále se potvrdil trend pozvoleného snižování úrokových sazeb a nárustu hypoteční aktivity. Dne 21. prosince, tedy po více než 2 letech, ČNB poprvé snížila klíčovou úrokovou sazbu 2T repo z 7% na 6,75%. Od dubna 2021, kdy začali centrální bankéři sazbami bojovat s inflací, se jedná konečně o obrat v měnové politice. I přes příznivější hodnoty však zůstává objem poskytnutých hypoték o třetinu nižší, než byl ve 4. kvartále předpandemických let 2017 a 2018.
V celkovém objemu bylo poskytnuto za celé IV. čtvrtletí 39,8 mld. Kč, tempo růstu objemu hypoték však zpomalilo. Za prosinec a listopad, meziměsíčně trh již vzrostl jen o 2%. Meziročně však objem hypoték vzrostl o 120%, což je však dáno nízkou srovnávací základnou.
Postupné zvyšování objemu poskytovaných hypotečních úvěrů souvisí zejména se dvěma faktory. Zaprvé s deaktivací omezujícího ukazatele DSTI a zadruhé s potřebou lidí řešit bytové potřeby. Někteří lidé žijící v drahých nájmech nechtějí čekat, o kolik případně klesnou úrokové sazby hypoték v roce 2024 a rozhodli se využít nižších cen starších nemovitostí.
Sankce za předčasné splacení hypotéky v roce 2024
Důležitou legislativní změnou je schválení sankce za předčasné splacení hypotéky ve výši 0,25% z předčasně splacené výše úvěru za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše však max. 1%. Novela spotřebitelského zákona upravující předčasné splacení začne platit od září 2024. Sankce se začnou vztahovat na nové smlouvy sjednané po tomto termínu. Stávajících „starých“ hypoték se budou týkat, po obnově fixace.
Bezplatné splacení hypotéky
Novela zákona současně rozšiřuje okruh událostí, kdy bude od září 2024 možné splatit hypotéku zcela zdarma bez sankce. Kromě období před výročím fixace sjednané úrokové sazby jsou to sociálně či zdravotně citlivé životní situace: tzn. při dlouhodobé nemoci, invaliditě nebo úmrtí dlužníka, či jeho partnera, pokud to výrazně sníží schopnost úvěr splácet. Dále se jedná o prodej nemovitosti, pokud od uzavření smlouvy uplynulo min. 24 měsíců., a také vypořádání společného jmění manželů při rozvodu. Současně zůstává monžost splatit předčasně 25% zůstatku hypotéky každý rok zdrama.
Průměrná hypotéka prosinec 2023: průměrná výše hypotéky mírně vzrostla na 3.210.657 Kč
Individuální DSTI
Přestože již není bankovním regulátorem limit DSTI vyžadován, většina bank se rozhodla v rámci řízení úvěrových rizik pro jeho ponechání v mírnější podobě. Např. největší poskytovatelé Hypoteční banka a Česká spořitelna upravily DSTI z 45% na 55% (resp. 60% pro mladé do 36 let). Po zrušení limitu DSTI banky dobrovolně zavedly vlastní limit v rozpětí 50 až 70%.
Hypoteční index
Hypoteční index tvořený úrokovými sazbami z nově poskytnutých hypoték bez refinancování, dosáhl dle údajů ČBA 5,67 % p.a. Banky dnes poskytují hypotéky na prvobydlení v akcích od 5,29% p.a. při sjednání doplňkových pojištění.
Hypoteční sazby výhled na 2024
Odeznívající inflace by dle ekonomů mohla během roku 2024 klesnout k 3%, což vytváří pro ČNB prostor k dalšímu snižování referenční sazby. Dle vyjádření guvernéra ČNB Aleše Michla, však bude zapotřebí udržovat vyšší cenu peněz ještě delší dobu. A na nízkou cenu peněz, dostupnou před covidovou epidemí, následnovanou energetickou krizí, budeme muset dlouhodobě zapomenout.
Mezi hypotečními specialisty převažuje shoda, že do během roku 2024 by nové hypotéky (tj. bez účelu refinancování) měly postupně klesat, přičemž koncem roku 2024 by mohli klesnout na úroveň začínající lehce nad 4%.
Refinancování
Strategií bank je snaha získat prověřené klienty, přes refinancování s nižšími úrokovými sazbami než poskytují novým klientům. Díky možnosti ověření historie klienta jsou banky schopné snížit rizikovou marži a tím nabídnout výhodnější podmínky. V prosinci 2023 bylo možné refinancovat již od 4,49% p.a.
Od července dochází k pozvolenému avšak stabilnímu oživení hypoteční aktivity. V meziročním srovnání byl objem poskytnutých hypoték v III. kvartálu ještě nižší o cca 5%, v celkovém objemu bylo poskytnuto za celé čtvrtletí 39,4 mld. Kč. Na přelomu září a srpna však meziměsíčně trh již vzrostl o robusních 25%. Úrokové sazby pokračovaly v poklesu z absolutního maxima 6,37% na 5,39%.
Postupné zvyšování objemu poskytovaných hypotečních úvěrů souvisí s potřebou lidí řešit bytové potřeby, ať se již jedná o nezbytné rekostrukce, nebo státem podporovaná akce „oprav dům po babičce“. Mírně roste také segment „prodej hotových“ nemovitostí, zejména pak prodej menších bytů v developerských projektech. Naopak prodej velkých bytů se nadále propadá. Rostoucích výsledků je dosaženo zejména díky slabší loňské základně, neboť za rok 2022 poklesla aktivita na trhu o 64 %
Průměrná hypotéka září 2023: průměrná výše hypotéky již třetí měsíc v řadě vzrostla, v září 2023 činila 3.184.970 Kč, čím byl definitivně stvrzen obrat trendu.
Zlevnění 1 roční fixace
Nejvýraznější pokles nastal u jednoletých fixací, které klesy v průměru o 0,3%. I přes nejviditelnější slevu tohoto produktu začínají sazby 1Y stále na vysokých 7,49%
Individuální DSTI
Přestože již není bankovním regulátorem limit DSTI vyžadován, většina bank se rozhodla v rámci řízení úvěrových rizik pro jeho ponechání v mírnější podobě. Např. největší poskytovatelé Hypoteční banka a Česká spořitelna upravily DSTI z 45% na 55% (resp. 60% pro mladé do 36 let). Po zrušení limitu DSTI banky dobrovolně zavedly vlastní limit v rozpětí 50 až 70%.
Hypoteční index
Hypoteční index tvořený úrokovými sazbami z nově poskytnutých hypoték bez refinancování, dosáhl dle údajů ČBA 5,80 % p.a.. Příjemnou zprávou je že, banky dnes poskytují hypotéky na prvobydlení v akcích od 5,39% p.a.
Měnová politika ČNB
Ačkoliv Česká národní banka na zářijovém zasedání ponechala měnové nastavení beze změny, když ponechala 2T repo sazbu na 7 %. Zvolňující inflace (v září 6,9%) nečekaně skoničla pod odhadem trhu a zaskočila i analytiky z ČNB. Spotřebitelské ceny meziměsíčně poklesly o 0,7%. Díky zpomalující inflaci tak existuje reálná pravděpodobnost, že k prvnímu snižování úroků by mohlo dojít ještě v roce 2023, dokonce pravděpodobně již na listopadovém zasedání. Očekávat lze snížení max. do 0,25 bodu, tj, na 7,75%
Po ukončení závazku devizových intervencí se tak jedná již o druhý obrat ve směřování měnové politiky, tedy postupného příklonu k „holubiččí strategii“.
Hypoteční sazby výhled na IV.2023
Očekávání nižší ceny peněz na finančních trzích umožňuje komerčním bankám snížení ceníkových (publikovaných) sazeb úvěrů. Změny sazeb u většiny bank již proběhly pro 5, 3 a 1 leté fixace, některé banky dokonce přecenili úvěry na nižší hodnoty již dva měsíce po sobě.
Banky se stále častěji snaží vytvářet prostor pro individuální vyjednávání, což zahrnuje nejen možnost neveřejných slev pro klienty s vysokou bonitou, nebo požadavkem na nadprůměrnou hypotéku, ale také a podporu developerských projektů.
Mezi hypotečními specialisty převažuje shoda, že do konce roku 2023 by nové hypotéky (tj. bez účelu refinancování) měly klesnout na úroveň začínající lehce nad 5%.
Refinancování
Strategií bank je snaha získat prověřené klienty, přes refinancování s nižšími úrokovými sazbami než poskytují novým klientům. Díky možnosti ověření historie klienta jsou banky schopné snížit rizikovou marži a tím nabídnout výhodnější podmínky. V současné době je možné získat úrokové sazby již od 5,09% p.a., což je příjemná zpráva pro všechny, kdo uvažují o refinancování svých půjček.
Během jarních měsíců se pád hodnot na realitním trhu zastavil a nyní dochází k mírnému oživení hypoteční aktivity. V meziročním srovnání byl objem poskytnutých hypoték v II. kvartálu ještě nižší o cca 5%, meziměsíčně trh však již rostl o 3%. Úrokové sazby pokračovaly v poklesu z maxima 6,37% na 5,8%.
Postupné zvyšování počtu poskytovaných hypotečních úvěrů souvisí zejména s potřebou lidí řešit své bytové potřeby, ať už jde o koupi nemovitosti nebo o úpravu stávajícího bydlení. Svou roli hraje také pokles cen starších nemovitostí.
Deaktivace DSTI
Důležitou změnou je zrušení limitu DSTI ze strany České národní banky. Od 1. května 2023 již není vyžadován maximální 45% poměr mezi měsíční splátkou vůči měsíčnímu příjmu (50% pro mladé do 36 let).
Přestože již není bankovním regulátorem limit DSTI vyžadován, většina banka se rozhodla v rámci řízení úvěrových rizik pro jeho ponechání v mírnější podobě. Např. největší Česká spořitelna posunula DSTI z 45% na 55% (resp. 60% pro mladé do 36 let). Po zrušení limitu DSTI banky dobrovolně zavedly vlastní limit v rozpětí 50 až 70%.
Avšak ani zrušení parametru DSTI a mírné snížení úrokových sazeb, nevede k dostatečnému oživení nemovitostního trhu. Bankovní experti se shodnou, že k výraznému oživení dojde až ve chvíli, kdy začnou podstatně klesat úrokové sazby, což nelze očekávat během roku 2023.
Hypoteční index
Hypoteční index tvořený úrokovými sazbami z nově poskytnutých hypoték bez refinancování, dosáhl dle údajů ČBA v květnu 5,80 % p.a.
Měnová politika ČNB
Česká národní banka na svém polsedním červencovém zasedání opět ponechala úrokové sazby beze změny. Tj. dvoutýdenní repo sazba, neboli 2T repo sazba, zůstává na 7 %, diskontní sazba se drží na 6 % a lombardní sazba na 8 %. Tyto sazby mají vliv na úrokové sazby bankovních produktů, jako jsou úvěry, hypotéky či spořicí účty, a udržují tak ekonomiku země stabilní.
ČNB současně oznámila konec závazku devizových intervencí ve snaze držet stabiliní českou měnu. Nicméně bankovní rada ČNB ubezpečuje, že nenechává nic náhodě a je připravena kdykoliv zasáhnout, pokud by se kurz české měny výrazně oslabil. Stanovený inflační cíl 2% banka poněkud upozaďuje v naději, že cenové šoky tvořící inflaci postupně odezní během roku 2024.
Hypoteční sazby výhled na 2023
Měnová politika nastavená ze strany ČNB umožňuje bankám jednodušší plánování a stabilitu, což se projevuje snižováním rizikových marží. Vyhlašované, tedy ceníkové sazby úvěrů klesají jen minimálně. Změny sazeb vybraných bank jsou vesměs dorovnáním trhu než snahou o nastavení nového trendu.
Banky se stále častěji snaží vytvářet prostor pro individuální vyjednávání, což zahrnuje nejen možnost neveřejných slev pro klienty s vysokou bonitou, nebo požadavkem na nadprůměrnou hypotéku, ale také a podporu developerských projektů.
Tento trend je pozorovatelný napříč celým finančním sektorem a přináší výhody pro obě strany – banky si udržují konkurenceschopnost a klienti získávají přístup k výhodnějším podmínkám financování svých projektů.
Průměrná hypotéka červen 2023: průměrná výše hypotéky vzrostla na 3.074.948 tis. Kč, po dloubé době tak došlo k obratu trendu a mírnému nárustu.
Refinancování
Většina bank se obvykle snaží přimět zákazníky k refinancování dříve poskytnutých úvěrů s nižšími úrokovými sazbami než je při poskytnutí nových hypoték. Díky možnosti ověření historie klienta jsou banky schopné snížit rizikovou marži a tím nabídnout výhodnější podmínky. V současné době je možné získat úrokové sazby již od 5,19% p.a., což je příjemná zpráva pro všechny, kdo uvažují o refinancování svých půjček.
Začátkem roku 2023 se hypoteční trh nacházel v hluboké krizi, objem poskytnutých nových úvěrů a prodej nemovitostí byl historicky na rekordním minimu. Oproti stejnému období v 2022 poklesla meziroční aktivita v 1. kvartálu 2023 v průměru o 77 %. Přičemž lednový pád o 82 % vypovídá o dočasném zhroucení hypotečního trhu v ČR.
V březnu však již trh vykazoval aktivitu s oživením o více než 20 %, přičemž dochází k postupné stabilizaci s celkovým objemem hypoték ve výši 8,2 mld. Kč. Za odrazem od pomyslného dna, stojí zejména pokles ceny starších nemovitostí. Současně se také začíná projevovat fakt, že lidé si postupně zvykají na vysoké ceny úvěrů.
Experti České spořitelny na úvěry tvrdí, že i když v březnu jejich banka zaznamenala 20% meziměsíční nárůst objemu hypoték, stále je předčasné předpovídat vývoj hypotečního trhu a výrazné trendy v letošním roce. Pokud však úrokové sazby budou příznivé, mohou přispět k dalšímu růstu objemu hypoték, nicméně podle očekávání by v letošním roce měly stagnovat nebo dokonce mírně klesat.
ČNB drží nastavený kurz
Česká národní banka na svém polsedním březnovém zasedání opět ponechala úrokové sazby beze změny. Tj. dvoutýdenní repo sazba, neboli 2T repo sazba, zůstává na 7 %, diskontní sazba se drží na 6 % a lombardní sazba na 8 %. Co to v praxi znamená? Tyto sazby mají vliv na úrokové sazby bankovních produktů, jako jsou úvěry, hypotéky či spořicí účty, a udržují tak ekonomiku země stabilní.
Pro udržení stability měnové politiky s drží své strategie bránit nadměrným výkyvům kurzu koruny přes devizové intervence. Nicméně bankovní rada ČNB ubezpečuje, že nenechává nic náhodě a je připravena okamžitě zasáhnout, pokud by se roztočila mzdová inflace.
Hypoteční index
Hypoteční index tvořený úrokovými sazbami z nově poskytnutých hypoték bez refinancování, dosáhl dle předběžných údajů v dubnu 6,32 % p.a.
Hypoteční sazby jaro 2023
Měnová stabilita nastavená ze strany ČNB přináší na hypoteční trh více klidu a transparentnosti, což vytváří bankám větší flexibilutu v oblastí marží. Vyhlašované, tedy ceníkové sazby úvěrů se téměř nemění. Změny sazeb vybraných bank jsou pouhým dorovnáním trhu než snahou nastavení nového trendu.
Banky se stále častěji snaží vytvářet prostor pro individuální vyjednávání, což zahrnuje nejen možnost neveřejných slev pro klienty s vysokou bonitou, nebo požadavkem na nadprůměrnou hypotéku, ale také a podporu developerských projektů.
Tento trend je pozorovatelný napříč celým finančním sektorem a přináší výhody pro obě strany – banky si udržují konkurenceschopnost a klienti získávají přístup k výhodnějším podmínkám financování svých projektů.
Z březnového hypotečního fóra v Praze vyplývá, že přední úvěráři mají konsenzus ohledně očekávaných sazeb v rozmezí 5,9 až 6,3 procenta.
Průměrná hypotéka březen 2023: průměrná výše hypotéky za březen poklesla na 2.852.378 tis. Kč, již třetím měsícím po sobě došlo k mírnému poklesu i průměrné měsíční splátky.
Refinancování
Většina bank se obvykle snaží přimět zákazníky k refinancování dříve poskytnutých úvěrů s nižšími úrokovými sazbami než je při poskytnutí nových hypoték. Díky možnosti ověření historie klienta jsou banky schopné snížit rizikovou marži a tím nabídnout výhodnější podmínky. V současné době je možné získat úrokové sazby již od 5,59% p.a., což je příjemná zpráva pro všechny, kdo uvažují o refinancování svých půjček.
V roce 2023 bude dle oznámeného plánu centrálních bankéřů ČNB udržovat vysokou cenu peněz a tím také drahé hypotéky. Strategií ČNB je již nadále nezvyšovat 2T repo sazbu a ovlivňovat vysokou inflaci přes devizové intervence na měnovém trhu. Snížení základní sazby přímo určující cenu hypoték, však můžeme očekávat nejdříve v druhé polovině roku 2023.
Rozhodujícím kritériem k zahájení obratu může být jen výše inflace, jejiž výše v prosinci dosáhla 15,8 %. Vzhledem k pasivitě centrálních bankéřů, je však nepravděpodobné očekávat rychlé zlepšení inflace.
Hypoteční trh v roce 2022
Za rok 2022 poklesla aktivita na hypotečním trhu celkem o více než 60 %, kdy finanční instituce poskytly 197 mld. Kč úvěrů na bydlení. V prosinci 2022 však meziroční pokles trhu činil výrazných 82 %, když bylo poskytnuto jen 7,89 mld. Kč. Hypoteční index, tvořený úrokovými sazbami z nově poskytnutých hypoték bez refinancování, dosáhl dle údajů České bankovní asociace v prosinci 5,98 %.
Zejména v druhé polovině roku 2022 se změnila struktura účelu financování, kdy převládal zájem o rekonstrukce stávajících nemovitostí za účelem dosažení nižší energetické náročnosti. Naopak dramaticky poklesly koupě bytů a rodinných domů. Účel refinancování činil méně než 16% z celku.
Hypoteční sazby 2023
Měnová stabilita nastavená ze strany ČNB přináší na hypoteční trh více klidu a transparentnosti, což vytváří prostor pro lepší plánování obchodních cílů komerčních bank. V důsledku vysokých obchodních marží a utlumeného hypotečního trhu, bude častěji důležitým faktorem individuální vyjednávání o poskytnuté slevě.
Dlouhodobě však lze očekávat vysoké úroky hypoték v rozpětí 5 – 6% p.a.
Průměrná hypotéka prosinec 2023: průměrná výše hypotéky poklesla lehce pod 3 mil. Kč, což reflektuje snižující se ceny nemovitostí a stagnující realitní trh.
Hypoteční index
Novela zákona o spotřebitelském úvěru umožňuje zrušení předčasného splacení hypotéky zdarma. Banky budou moci nově požadovat kromě administrativních nákladů také část „ušlých výnosů“ z předepsaného úroku.
„Úroková část z ušlých výnosů“ má být určena jako rozdíl mezi úrokem předepsaným do konce fixace, a tzn. referenčním (tržním) úrokem, stanoveným Českou národní bankou. Navržená maximální výše celkového poplatku smí tvořit 2 % z jistiny úvěru.
Refinancování hypotéky
Banky se snaží prostřednictvím České bankovní asociace omezit možnost refinancování hypotéky levnějším úvěrem, kdykoliv v průběhu splácení, tzn. mimo výročí fixace. V takovém případě hrozí bance ztráta, protože na úrocích neobdrží tolik peněz, kolik si plánovala při schvalování úvěru. Z toho důvodu banky již dlouho požadují možnost účtovat více než jen administrativní poplatky.
Současně zůstane splacení hypotéky bez sankce u následujících životních situací:
– prodej nemovitosti
– vypořádání SJM (rozvod)
– mimořádná splátka do 25%
– dlouhodobá nemoc, úmrtí, invalidita
Pravidla pro předčasné splacení hypotéky ke dni výročí fixace úvěru zůstanou stejná, tzn. zcela zdarma.
V případě schválení novely zákona v navrženém znění by nová pravidla měla začít platit od 1. ledna 2024 s retrospektivní účinností, tj. vztahující se na dříve poskytnuté smlouvy.
Shrnutí
Trh nemovitostí se dostal blízko stavu hibernace. S nastupující zimou, převládá snaha odložit rozhodnutí o pořízení nemovitosti na příští rok, tedy výhledově na lepší časy. Tomu odpovídá další pokles objemu i počtu poskytnutých nových hypoték. Zcela se změnila struktura účelu financování, kdy převládá zájem o nízkoenergetické novostavby a zateplení starších domů. Zájem o tepelná čerpadla a fotovoltaické systémy, na pozadí energetické krize EU trhá rekordy.
Hypoteční index, tvořený úrokovými sazbami z nově poskytnutých hypoték bez refinancování, dosáhl dle předběžných údajů v září 5,88 %.
Na posledním zasedání Bankovní rady ČNB dne 29.9. byly ponechány 2T repo sazba na 7,00 %, diskontní sazba na 6 % a lombardní sazba na 8 %.
Hypoteční sazby říjen 2022
Měnová stabilita nastavená ze strany ČNB přináší na hypoteční trh více klidu a transparentnosti, což vytváří prostor pro snižování marží bank. Vyhlašované sazby hypoték začaly po dlouhé době klesat, individuální „neveřejné“ slevy pro bonitní klienty, prémiové či developerské projekty, jsou stále častější.
Dle vyjádření guvernéra ČNB Aleše Michla, však není důvod k optimizmu a nelze vyloučit zvýšení sazeb ČNB do konce roku. S ohledem na sílící USD a EUR, v důsledku zvyšujících se sazeb FEDu a ECB roste tlak na česku měnu, která neoslabuje jen díky pokračujícím devizovým intervencím. Česká měna tak plave „proti proudu řeky, v době otevírajících se stavidel přehrady“.
Oznámené slevy říjen 2022
Jako první na zasedání ČNB zareagovala Česká spořitelna, která s okamžitou platností oznámila snížení úrokových sazeb o 0,1 % u všech fixací.
Standardní sazby říjen 2022
Refinancování
Většina bank zpravidla nabízí úrokové sazby pro refinancování dříve poskytnutých úvěrů s nižšími sazbami o proti novým hypotékám. Možnost ověření historie klienta umožňuje bankám snížit obchodní marži. Aktuálně je možné získat sazby od 5,44% p.a.
Průměrná hypotéka říjen 2022: průměrná výše hypotéky za srpen poklesla na 2.898 tis. Kč, již druhým měsícím po sobě došlo k mírnému poklesu i průměrné měsíční splátky.
Hypoteční index
Copyright © 2018. Všechna práva vyhrazena. Vytvořil Tomáš Hlad & techka s.r.o.
