Hypotéky 2026

Hypoteční trh 2026: výhled růstu

V roce 2026 lze u hypotečního trhu v Česku očekávat pokračování silné poptávky po úvěrech na bydlení, relativně stabilní úrokové sazby mírně pod 5% a zvýšený význam regulace ČNB, zejména u investičních hypoték. Zdroje ČBA Hypomonitor ukazují, že už v letech 2024–2025 se trh z hlubokého propadu z let 2022–2023 výrazně zvedl a vstupuje do roku 2026 jako jeden z historicky nejsilnějších období z hlediska objemu i počtu nových hypoték.​

Výchozí situace před rokem 2026

• V roce 2022 klesla hypoteční aktivita o více než 60%, přičemž průměrná sazba se pohybovala kolem 6% a nové úvěry dosáhly přibližně 197 miliard Kč.​

• Od začátku roku 2024 do poloviny roku 2025 se objem nových hypoték kumulativně přiblížil k hranici zhruba 235–265 miliard Kč, což potvrzuje výrazné oživení trhu.​

• Měsíční objemy se v roce 2025 často pohybovaly okolo 29–30 miliard Kč, což podle ČBA Hypomonitoru implikuje druhý nejsilnější rok v historii z hlediska nových hypoték.​

Úrokové sazby: stabilizace a jen pozvolný pokles

• Průměrná hypoteční sazba v průběhu let 2023–2025 postupně klesla z úrovní kolem 6% na zhruba 4,5–4,8%, přičemž v závěru roku 2025 se drží lehce pod hranicí 4,5%.​

• ČBA Hypomonitor i komentáře ekonomů ukazují, že prostor pro dramatické zlevnění hypoték je omezený – sazby jsou vázané na tržní úrokové (swapové) sazby, které se drží poblíž vyšších hodnot, a tak spíše dochází k mírnému kolísání než k prudkému poklesu.​

• Pro rok 2026 to znamená prostředí, v němž se sazby pravděpodobně budou pohybovat v pásmu lehce pod 5%, což je sice výrazně výše než předcovidové minimum, ale podstatně výhodnější než vrchol roku 2022.

Objem a struktura hypoték v roce 2026

• Dynamika z let 2024–2025 naznačuje, že v roce 2026 mohou celkové roční objemy nových hypoték opět dosahovat řádově stovek miliard korun, přičemž měsíčně se trh může pohybovat kolem 25–30 miliard Kč, pokud nedojde k výraznému šoku v ekonomice či sazbách.​

• Výrazně roste průměrná výše nové hypotéky – v roce 2025 se u některých měsíců poprvé dostala nad 4,3 milionu Kč, což odráží jak růst cen nemovitostí, tak vyšší kupní sílu domácností.

• Refinancování hraje velkou roli: část klientů, kterým končí fixace sjednané v době velmi nízkých sazeb, vstupuje na trh a hledá co nejvýhodnější podmínky, což zvyšuje celkové počty uzavíraných smluv.
  

Silná vlna refinancování v 2026

• Silná vlna refinancování v roce 2026 bude pro mnoho domácností znamenat přechod z mimořádně nízkých sazeb z let 2018–2021 (často okolo 2%) na přibližně dvojnásobné či vyšší úrokové sazby kolem 4,5–5%. U části klientů tak po skončení staré fixace dojde k citelnému nárůstu měsíční splátky, a to i o několik tisíc korun měsíčně, zvlášť u hypoték s nadprůměrnou výší kolem 3,5–4 milionů Kč. Domácnosti se proto budou muset více zaměřit na rozpočtové plánování – část přehodnotí spotřební výdaje, jiní prodlouží splatnost nebo zkusí vyjednat lepší podmínky mezi bankami. Při průměrný výši hypotéky 3,5 mil. Kč se měsíční splátky navýši o 4.360 až 4 480 Kč

Regulace ČNB a výhled na rok 2026

• Česká národní banka zpřísní od 1. dubna 2026 pravidla pro investiční hypotéky: limit LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) se pro investory sníží na 70%, zatímco běžný limit je kolem 80% a pro mladší žadatele do 36 let až 90%.​

• Zároveň se u investičních hypoték sníží maximální doporučený poměr dluhu k ročnímu příjmu (DTI) z osminásobku na sedminásobek, což má omezit spekulativní poptávku a uvolnit prostor pro domácnosti řešící vlastní bydlení.​

• V praxi to znamená, že v první části roku 2026 může dojít k předzásobení investičních hypoték před účinností pravidel a následně ke zřetelnému útlumu tohoto segmentu, zatímco hypotéky na vlastní bydlení by měly být preferovaným typem úvěru.

• Česká národní banka (ČNB) pro rok 2026 plánuje udržet restriktivní politiku v oblasti makroprudenciálních opatření, aby omezila rizika spojená s rychlým růstem hypotečního trhu a spekulativními investicemi do nemovitostí.

• Výhled měnové politiky ČNB pro rok 2026 předpokládá udržení 2T repo sazby na stabilní úrovni 3,50% s minimálním prostorem pro další poklesy, protože bankovní rada prioritizuje kontrolu inflace nad rychlým uvolňováním. Inflace by měla podle projekcí ČNB klesat k cílové hodnotě 2% s mírnou odchylkou 2,3–2,5%, podporovaná růstem HDP kolem 2,6%.

Co změny znamenají pro domácnosti v roce 2026

• Pro běžné žadatele o hypotéku na vlastní bydlení bude klíčové prostředí sazeb stabilně pod 5%, rostoucí příjmy a přitom stále vysoké ceny nemovitostí, což tlačí na vyšší objem úvěru a delší splatnosti.​

• Domácnosti by měly počítat s tím, že vyšší průměrná výše hypotéky v kombinaci s jen pozvolným poklesem sazeb znamená vyšší měsíční splátky než v období před rokem 2020, i když podmínky jsou znatelně lepší než v kritickém roce 2022.​

• Investoři do nemovitostí budou muset v roce 2026 počítat s vyšší spoluúčastí (vlastním kapitálem) a přísnějším posuzováním příjmů, což může část z nich vytlačit z trhu nebo je přesměrovat do jiných forem investic.​

Tento článek vychází z dostupných statistik a komentářů ČBA Hypomonitor a souvisejících analytických materiálů o českém hypotečním trhu, které zachycují vývoj objemů, sazeb a regulace do konce roku 2025 a implikují možné scénáře pro rok 2026. (zdroj ČBA Hypomonitor, ČNB)